記者近期在多地采訪了解到，在政策利好推動下，全國樓市整體(ti) 呈現企穩之勢。不同城市出現明顯分化，信貸、人口和投資的“虹吸效應”在城市間房地產(chan) 市場進一步顯現。專(zhuan) 家認為(wei) ，房地產(chan) 行業(ye) 仍為(wei) 國民經濟支柱行業(ye) ，在當前房地產(chan) 市場總體(ti) 弱複蘇的局麵下，應辨證施治，通過綜合舉(ju) 措推動房地產(chan) 行業(ye) 健康發展。

 

　　城市間分化加劇“冷暖不均”

 

　　為(wei) 應對去年下半年房地產(chan) 市場“量價(jia) 齊跌”的局麵，相關(guan) 部門先後推出“930”新政和“330”新政。在一係列政策利好的助推下，全國樓市整體(ti) 呈現企穩之勢。1－10月，全國商品房銷售額同比增長14.9％，銷售麵積同比增長7.2％。

 

　　記者在一些地方采訪了解到，樓市整體(ti) 企穩回暖的同時，不同城市間分化加劇，其中需求旺盛的一線城市房價(jia) 再度飛漲，大量三四線城市房價(jia) 盡管環比有所上升，但同比仍為(wei) 下降。

 

　　首先，一線城市樓市明顯轉暖。記者近期在北京和上海調研發現，去年至今，京滬部分地段的樓盤上漲幅度超過3成。

 

　　北京一家大型房企的銷售人員告訴記者，由於(yu) 房源緊張，國慶期間五六個(ge) 客戶搶一套房的情況時常發生。部分開發商為(wei) 了“捂盤”，開始采取以樓為(wei) 單位開盤甚至以單元為(wei) 單位開盤。剛剛在孫河刷新區域“地王”紀錄的首開銷售人員告訴記者，由於(yu) 此前在此區域開發的“首開琅樾”大部分期房售罄，未來都將“一棟樓一棟樓”地開盤去賣。而在朝陽區臨(lin) 近望京的一個(ge) 現房項目，新開盤的一棟樓隻賣兩(liang) 個(ge) 單元。

 

　　在上海，由於(yu) 成交持續火爆，許多開發商明確表示“拒絕讓利”。浙江一家大型房企代表表示，“9月份以來我們(men) 的房源銷售十分緊俏，大家對新推項目的售價(jia) 很有信心，所以不會(hui) 讓利。”

 

　　二手房市場同樣預期回暖。在北京、上海的住宅較為(wei) 密集板塊，每條街幾乎都會(hui) 增加2－3家門店。鏈家在上海僅(jin) 用了半年時間，門店就從(cong) 200餘(yu) 家迅速擴張至800餘(yu) 家。

 

　　而三四線樓市則是“慘淡經營”。根據中國房地產(chan) 指數係統百城價(jia) 格指數對100個(ge) 城市新建住宅的全樣本調查數據，9月全國100個(ge) 城市住宅價(jia) 格中，76個(ge) 城市同比仍在下跌。國家統計局城市司高級統計師劉建偉(wei) 認為(wei) ，房價(jia) 上漲主要集中在一線城市和少數二線城市，大部分三線城市房價(jia) 仍在下降。

 

　　以安徽蕪湖為(wei) 例，記者走訪發現，蕪湖的多數樓盤均大力促銷，如中建地產(chan) 旗下的“中建500米”項目推出“存5000元抵2萬(wan) 元”活動。位於(yu) 蕪湖汽車南站附近的“新亞(ya) 特花園”、市中心的“錦天天和苑”的售樓中心等均門可羅雀。在蕪湖的熙龍灣小區，銷售人員告訴記者，前幾年最高賣到過6000多元，今年以來房價(jia) 也已經下跌了500多元，現在的平均價(jia) 格不到4500元。與(yu) 此同時，蕪湖市中心區域的房產(chan) 中介更是所剩無幾，有的店麵甚至僅(jin) 剩招牌。

 

　　城市間“虹吸現象”顯現

 

　　記者在多地采訪發現，在當前房地產(chan) 市場總體(ti) 弱複蘇的局麵下，城市間房地產(chan) 市場已顯現出信貸、人口和投資的“虹吸效應”。大量房地產(chan) 企業(ye) 重新布局開發戰略，加速各類開發性資金向一二線城市集聚，三四線城市房地產(chan) 市場進一步蕭條。

 

　　貸款資源高度集中於(yu) 重點城市。今年1－6月，個(ge) 人購房貸款增加1.12萬(wan) 億(yi) 元，同比多增1767億(yi) 元，為(wei) 有記錄以來半年度個(ge) 人房貸首破萬(wan) 億(yi) 元。在樓市火爆的上海，2015年上半年上海全市個(ge) 人住房貸款增加462.4億(yi) 元，同比多增84.8億(yi) 元；而來自東(dong) 北、中西部省份的金融運行數據均顯示，個(ge) 人中長期貸款增長較為(wei) 緩慢。

 

　　購房人口持續導入重點城市。易居中國執行總裁丁祖昱認為(wei) ，目前大量三線城市人口處於(yu) 流出狀態，如東(dong) 三省每年淨流出的人口約200萬(wan) 人；而一線城市平均每年人口導入68萬(wan) ，二線城市平均每年導入22萬(wan) 。“一線城市擁有發達的產(chan) 業(ye) ，可以吸引大量外來人口，從(cong) 而形成持續強勁的住房需求；二線城市的房地產(chan) 市場發展則根據供求情況明顯分化；三四線城市整體(ti) 房地產(chan) 市場普遍較為(wei) 暗淡，排名靠後的城市多為(wei) 人口流出現象顯著的城市。”上海財經大學不動產(chan) 研究所執行所長陳傑認為(wei) ，東(dong) 三省、湖北、四川、重慶等省份人口流失嚴(yan) 重，很多中西部地區的常住人口出現負增長，這無疑會(hui) 加劇部分地區的房屋過剩情況。

 

　　開發性資金向一二線城市集聚。從(cong) 土地出讓金情況來看，據中原地產(chan) 數據，2015年上半年，20大標杆房企在一二線城市購入土地金額占其土地總支出的90.1％。中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 認為(wei) ，為(wei) 規避三四線城市庫存過剩的風險，眾(zhong) 多房企聚集一二線城市拿地，在全國土地出讓金普降的情況下，一線城市高溢價(jia) 成交甚至地王頻頻出現。而三四線城市土地市場則較為(wei) 低迷，流拍現象屢見不鮮。房地產(chan) 投資資金正快速轉向一二線城市市場。

 

　　接受采訪的專(zhuan) 家普遍認為(wei) ，三四線城市樓市低迷，其本身購房需求不足、供應過剩也是重要原因。易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) ，全國各線城市商品房存量大多持續處於(yu) 高位。雖然一二線城市庫存逐漸去化，房價(jia) 逐漸回歸上升軌道，但對於(yu) 部分三四線城市來說，由於(yu) 前期的過度城市開發，造成嚴(yan) 重供應過剩，使得城市新建商品住宅價(jia) 格難言上漲。

 

　　宜辨證施治穩定房地產(chan) 投資消費

 

　　專(zhuan) 家判斷，盡管全國商品房銷售在開始好轉，部分一線城市商品銷售甚至出現較大幅度提升，但整體(ti) 仍為(wei) “弱複蘇”階段。房地產(chan) 投資通常占我國固定資產(chan) 投資20％左右，如果房地產(chan) 投資增速下降一半，我國GDP增速要下降0.35－0.4個(ge) 百分點。考慮到房地產(chan) 行業(ye) 的產(chan) 業(ye) 關(guan) 聯效應，穩定房地產(chan) 投資、消費對於(yu) “穩增長”具有重要意義(yi) 。專(zhuan) 家建議，應因勢利導，妥善利用市場機製恢複供需平衡，保證住房市場的健康穩定發展。

 

　　首先，加大房地產(chan) 投融資製度創新。陳傑認為(wei) ，在降低地方政府對土地財政過度依賴的同時，必須防止地方政府出現財政危機和債(zhai) 務危機，創新地方政府的融資來源。可探索地方政府通過市場化手段發行債(zhai) 券，以透明公開的融資渠道為(wei) 其提供資金來源；推進資產(chan) 證券化、按揭貸款證券化和房地產(chan) 投資信托基金的嚐試，在增加流動性的同時，給民間資金增加一個(ge) 投資渠道；大力發展住房市場政府和社會(hui) 資本合作（PPP）模式。

 

　　其次，差異化完善保障住房供應體(ti) 係。專(zhuan) 家認為(wei) ，未來中國的住房政策要以住房民生為(wei) 主要政策目標，大力解決(jue) 城市化中的住房保障需求。在保障住房的建設與(yu) 管理中，在住房資源的配置上仍然要堅持市場為(wei) 主。另外，要逐步發展租售並舉(ju) 的製度，將住房保障方式逐步從(cong) 實物建房為(wei) 主轉向以貨幣補貼為(wei) 主，多種保障方式相互補充，逐步推動住房保障方式轉型。

 

　　第三，完善金融政策，規避利率風險，加速政策性住房金融創新。陳傑認為(wei) ，有必要實行差異化的地區金融政策，加快大城市向中小城市的產(chan) 業(ye) 轉移，從(cong) 根本上增加三四線城市的住房需求；應加速政策性住房金融創新，落實住房公積金製度改革，推進公共住房銀行的建立，構建穩定住房市場的長期政策性融資機製。

 

　　第四，差異化調控，實現有控有放。專(zhuan) 家認為(wei) ，房地產(chan) 市場調控差異化應成常態。從(cong) 長期來看，三四線城市過高的庫存未來主要依靠城市化和改善型住房需求消化。房地產(chan) 調控政策應改變當前簡單寬鬆的導向，針對不同的區域采取不同的治理：一線城市適度控製，防止價(jia) 格過度上漲，同時給予三四線城市住房消費政策扶持。