[摘要]一旦交易成功， 中華企業(ye) ( 600675,診股)不僅(jin) 用174億(yi) 元撬動了中星集團331億(yi) 元的資產(chan) ，同時還能借助中星集團的眾(zhong) 多下屬企業(ye) 進一步提升運營能力。

　　“根據接下來的調整，希望中華企業(ye) (600675.SH)未來三年內(nei) 能成為(wei) 上海一流的房地產(chan) 開發及綜合服務商。”6月21日下午，在年度股東(dong) 大會(hui) 上，麵對台下的96名股東(dong) ，董事長蔡順明表明了決(jue) 心。

　　這本該是中華企業(ye) 一年一度的股東(dong) 大會(hui) ，而今年的特殊意義(yi) 在於(yu) 也是中華企業(ye) 的重組大會(hui) —它需要股東(dong) 們(men) 投出支持的一票。原因很簡單，眼下，事關(guan) 這家企業(ye) 未來發展的重組正進入了尤為(wei) 關(guan) 鍵時間節點。不久前，上海國資委方麵給予了其同意的批複，重組方案在本次股東(dong) 大會(hui) 獲批後，最終交由中國證監會(hui) 核準，走完最後一步。

　　要知道，中華企業(ye) 的重組是一道無例可循的整合難題。成功與(yu) 否，在某種程度上意味著這家老牌地產(chan) 國企能否再現榮光。更深層的意義(yi) 也代表著上海國有房企能否建立做強做大的新路徑。

　　就在一年前，這家堪稱上海最老牌的地產(chan) 國企，險些處於(yu) 退市的邊緣。連蔡順明自己也坦誠，當其他房企步入發展的快車道時，擁有先天優(you) 勢的中華企業(ye) 無論是在產(chan) 品結構、投資策略、發展戰略、經營方式等等維度，都有偏差。

　　如何讓企業(ye) 活下來?需要思路的轉變、需要勇氣和魄力，更需要前瞻性的思考。外界也在期待，中華企業(ye) 要如何從(cong) 內(nei) 部變革開始，推進未來的重組。蔡順明將過去一年總結為(wei) 是，“背水一戰、奮力一搏的一年”他也清楚，中華企業(ye) 必須要升級自身的核心能力、破除國企舊體(ti) 製的桎梏，跟上時代的步伐。

　　顯然，時隔一年，他已經為(wei) 企業(ye) 找到了搏鬥的路徑。在回答時代周報記者問題時，他給出了自己的思路：總的策略是把發展重心回歸到上海，借助企業(ye) 在上海的原有積累，逐步從(cong) 房地產(chan) 開發商向房地產(chan) 開發及綜合服務商轉型。

　　船小好調頭

　　截至目前中華企業(ye) 手上存貨估值100多億(yi) 元，體(ti) 量並不算大。“我們(men) 的船小好調頭。” 蔡順明當天對股東(dong) 們(men) 表示。

　　在蔡順明看來，房地產(chan) 企業(ye) 的發展需要從(cong) 粗放的思路中轉變，此前拚資源拚資金的開發老路子老模式，已經麵臨(lin) 極大的風險。當土地資源日益稀缺時，再談拚資源，容易陷入有一頓沒一頓的困境。而中華企業(ye) 要做的是賦予開發更多的內(nei) 容。避免走“不知道下一頓”在哪裏的舊路。

　　按照時代周報記者的了解，“資產(chan) 經營和資本運作”雙輪驅動的投資運營模式將在未來形成。具體(ti) 而言，開發建設將是業(ye) 務的切入點，增值服務為(wei) 利潤增長點，輕資產(chan) 運營為(wei) 風險控製點。

　　值得一提的是，中華企業(ye) 的轉型主要圍繞從(cong) 提供開發住宅類產(chan) 品向提供居住類產(chan) 品轉型，從(cong) 個(ge) 性化開發向產(chan) 品標準化和生產(chan) 工業(ye) 化轉型，從(cong) 單一小區開發向多級聯動、項目代建和資產(chan) 運營等多元開發轉型等幾個(ge) 層麵。

　　“中華企業(ye) 要摘掉的是傳(chuan) 統地產(chan) 開發商的帽子，但並不意味著企業(ye) 就停止地產(chan) 開發業(ye) 務。”蔡順明強調表示，中華企業(ye) 未來的資產(chan) 和業(ye) 務都是可以持續經營的，企業(ye) 也會(hui) 在經營性的收入上提高占比。

　　當然改變並不是一個(ge) 輕鬆的命題。中華企業(ye) 要轉型，需要房地產(chan) 主業(ye) 平穩過渡，新的業(ye) 務模塊無論是業(ye) 務維度還是人員都與(yu) 房地產(chan) 休戚相關(guan) 。處理好新舊業(ye) 務關(guan) 係、重新梳理組織架構以適應新的戰略目標是其中的一大關(guan) 鍵。

　　在內(nei) 部架構上，中華企業(ye) 從(cong) 原先的“四大中心六個(ge) 事業(ye) 部”調整為(wei) “六個(ge) 事業(ye) 部+五個(ge) 中心+三個(ge) 部門”的扁平化組織管理架構。按照設想，中心實施投資決(jue) 策、戰略管控，事業(ye) 部作為(wei) 經營實體(ti) 、利潤中心，項目公司對項目建設進行管理，同類項目向事業(ye) 部歸並集中，由事業(ye) 部統一運營管理的經營管理模式。

　　在業(ye) 務模塊上，以事業(ye) 部為(wei) 組織單位，做了切割。具體(ti) 為(wei) 包含居住產(chan) 品開發事業(ye) 部、商業(ye) 辦公開發事業(ye) 部、社區運營事業(ye) 部、城市更新服務事業(ye) 部、投融資拓展事業(ye) 部和資產(chan) 運營事業(ye) 部。五大中心為(wei) ，品牌與(yu) 客戶中心、戰略投資中心、產(chan) 品研發中心、財務資金中心和人力資源中心。這也被視為(wei) 能全麵提升企業(ye) 管理效能和產(chan) 業(ye) 板塊發展能級。

　　架構的調整並不足夠，去年一整年，圍繞著兩(liang) 件事，中華企業(ye) 作出了積極的嚐試。蔡順明總結為(wei) 一是提高企業(ye) 的健康度，二是在資本市場有所作為(wei) 。

　　“存量去化、資金回籠”，是增進企業(ye) 健康度的一大方法，也是工作的一大重中之重。按照時代周報記者的了解，針對各在售樓盤實際情況，公司實施了“居住無憂”計劃，在銷售端提供“購房無憂”，在服務端提供“生活無憂”，有計劃、有步驟、有措施推進銷售回籠和存量去化。

　　圍繞“扭虧(kui) 為(wei) 盈”的目標，明確年度階段指標，強化資金管控則是另外一大方麵。通過製訂完善全麵預算管理，完成居住類項目成本進度節點分解，中華企業(ye) 期冀在內(nei) 部推動公司預算管控程度精細化，形成有利於(yu) 操作、控製和考核的預算管理模式。此外公司還在努力進一步壓縮帶息負債(zhai) ，提前償(chang) 還或置換高息貸款，降低資金成本。

　　“希望公司摘掉傳(chuan) 統開發商的帽子後，企業(ye) 的市盈率和估值也可以上去。”蔡順明當天憧憬。按照他的表述，接下來中華企業(ye) 還會(hui) 在三大點上做堅持，一是堅持在資本市場推進發展;二是從(cong) 健康度和能力建設下功夫，堅持降低企業(ye) 的負債(zhai) ，降到國資委方麵定性為(wei) 健康企業(ye) 的標準;三是對標行業(ye) 的標杆，在成本控製和市場控製上進行改變。

　　重組的價(jia) 值

　　戰鬥的號角已經吹響。現在交由中國證監會(hui) 核準的重組方案也為(wei) 轉型提供了保障。

　　按照2017年5月22日新調整的公告，通過買(mai) 資產(chan) 、發股票募資這兩(liang) 步，中華企業(ye) 獲得大股東(dong) 優(you) 質資產(chan) 注入的同時，也會(hui) 迎來新股東(dong) —央企華潤置地(01109.HK)和平安不動產(chan) 。

　　上海市國資委方麵已經原則同意了中華企業(ye) 的重組方案。即意味著，中華企業(ye) 可以擬向控股股東(dong) 上海地產(chan) 集團發行股份及支付現金購買(mai) 其持有的中星集團100%股權。經交易雙方協商確定，擬注入資產(chan) 的交易價(jia) 格為(wei) 174.72億(yi) 元。其中，以發行股份的方式支付交易對價(jia) 的85%，以現金方式支付交易對價(jia) 的15%。

　　一旦交易成功，中華企業(ye) 不僅(jin) 用174億(yi) 元撬動了中星集團331億(yi) 元的資產(chan) ，同時還能借助中星集團的眾(zhong) 多下屬企業(ye) 進一步提升運營能力。

　　上海地產(chan) 集團旗下的這家中星集團，帶給中華企業(ye) 的是一部分外界垂涎已久的資產(chan) 。整合的標的資產(chan) 涉及中星集團分布於(yu) 6個(ge) 城市的21個(ge) 項目，達200萬(wan) 平方米。而中華企業(ye) 2016年的開發麵積僅(jin) 為(wei) 37.28萬(wan) 平方米，土地儲(chu) 備體(ti) 量並不算大。中星集團的資產(chan) 多處於(yu) 在建階段，整合完成後基本可以直接創造收益。

　　在區域分布上而言，中星集團的資產(chan) 集中於(yu) 長三角地區，當中有90萬(wan) 平方米位於(yu) 上海，而中華企業(ye) 接下來的發展就是聚焦上海，可以為(wei) 企業(ye) 發展提供不少的貨源。加之這些地塊拿地時間普遍較早，成本也相對較低，存在一定的盈利空間。

　　對此，中華企業(ye) 管理層方麵當天也重申，這些項目及時地補充了公司的土地儲(chu) 備，使公司得以進入新的區域市場，實現規模擴張，保證了公司業(ye) 務發展的可持續性。

　　不同於(yu) 其他房企，中華企業(ye) 的接下來的發展路徑是通過先做強再做大。對接大股東(dong) 的資源是一方麵，如何向其他企業(ye) 學習(xi) 以及獲得市場化的資源也是重要的課題。

　　蔡順明當天直接給出了中華企業(ye) 的對標對象—華潤和平安不動產(chan) ：要向華潤學習(xi) 項目運營和資產(chan) 經營的經驗，向平安學習(xi) 在房地產(chan) 投資的經驗。“從(cong) 零開始，學會(hui) 了後，再壯大。”他對時代周報記者說道。

　　根據證監會(hui) 頒布的再融資新規，中華企業(ye) 的重組方案已經從(cong) 定價(jia) 基準日、發行價(jia) 格以及募集資金規模等方麵進行了調整。從(cong) 原先的5.23元/股調整為(wei) 發行期首日前20個(ge) 交易日公司股票均價(jia) 的90%，且鎖定期為(wei) 36個(ge) 月。這本該對引進戰投形成較為(wei) “不利”局麵，但華潤商業(ye) 和平安不動產(chan) 依然堅定支持中華企業(ye) 本次重組。

　　在蔡順明看來，在國企推進這樣的改革確實不容易。但是中華企業(ye) 在選擇戰略合作夥(huo) 伴上是極為(wei) 謹慎的。“如果是快銷型的開發商，再大再強我們(men) 也不會(hui) 考慮。”他說，“大家就像是吃快餐一樣，肯定不是中華企業(ye) 的合作夥(huo) 伴。我們(men) 希望引進的合作方是可以幫助企業(ye) 進行持續經營，也可以幫助企業(ye) 的資產(chan) 進行持續經營。”

　　良性的軌道

　　在上海國資改革浪潮中，像中華企業(ye) 這樣的操作方式要推進，本就需要極大的努力。

　　按照2016年的年報顯示，中華企業(ye) 實現營業(ye) 收入141.97億(yi) 元，同比增加205.01%。分地區看，上海地區實現營業(ye) 收入123.93億(yi) 元，江蘇地區實現14.91億(yi) 元，浙江地區實現2.99億(yi) 元。

　　財務方麵，歸屬於(yu) 上市公司股東(dong) 淨利潤6.55億(yi) 元，基本每股收益0.351元/股，總資產(chan) 304.28億(yi) 元。經營活動產(chan) 生的現金量淨額為(wei) 89.86億(yi) 元。帶息負債(zhai) 總額壓縮約69億(yi) 元，資產(chan) 負債(zhai) 率下降3.96個(ge) 百分點，帶息負債(zhai) 成本下降1.21個(ge) 百分點，同比2015年減少利息支出約7.42億(yi) 元，有效提升企業(ye) 健康度。

　　“一開始我們(men) 也是心理沒底的，但我們(men) 確實去年一整年做了充分的準備。上海方麵實現近124億(yi) 元的營收也是前所未有的。” 蔡順明說到道。

　　不過，從(cong) 目前來看，中華企業(ye) 也遠遠未到，蔡順明期望達成的狀態。從(cong) 目前的銷售結構來看，房產(chan) 銷售為(wei) 135.74億(yi) 元，房屋租賃為(wei) 3.36億(yi) 元，商業(ye) 和服務業(ye) 2.57億(yi) 元，工程施工1749.37億(yi) 元。

　　如何探索輕資產(chan) 的開發模式，如何拓展儲(chu) 備渠道等等問題有待著這家企業(ye) 來思考。不過，蔡順明對時代周報記者強調表示，在上海進一步做強再做大是毋庸置疑的，“目前100多億(yi) 元的貨值中，上海占比在30%左右，外省市占比是70%。未來要成為(wei) 一流企業(ye) ，在外地的三四線項目就會(hui) 加快去化。”

　　“當然，接下來中華企業(ye) 也會(hui) 堅定不移地推進改革。”蔡順明表示。去年，中華企業(ye) 四套經營班子整合為(wei) 一套班子，給了他未來推進中華企業(ye) 重組的信心，“在管理上，通過整合把分散的人集合到了一起辦公。去年有了這樣四合一的決(jue) 心，接下來一切也會(hui) 更加順利。”

　　外界也在期待中華企業(ye) 和上海地產(chan) 集團之間的整合。目前，上海地產(chan) 集團即被認定為(wei) 國資係統以城市更新為(wei) 核心業(ye) 務的功能性企業(ye) ，並被定性為(wei) 發展以“生活、生態、生產(chan) ”高度融合的城市更新平台。

　　這對於(yu) 中華企業(ye) 而言也是機會(hui) 。按照蔡順明對時代周報記者的表示，重組之後，上海地產(chan) 集團將隻負責一級開發，不進入二級開發。而中華企業(ye) 未來也將參與(yu) 二級開發中的城市更新業(ye) 務，與(yu) 大股東(dong) 方麵明確分工，建立合作通道。大股東(dong) 方麵市場化的資源，也會(hui) 向中華企業(ye) 做傾(qing) 斜。

　　“首先把自己的核心能力、開發能力、持續經營的能力提升上去了，企業(ye) 才會(hui) 有健康的發展。”蔡順明表示。