全國33個(ge) 土地改革試點還有半年時間就將收官。日前《經濟參考報》記者在試點之一的四川省郫都區采訪了解到，該區試點農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市，取得了可觀的經濟收入，並進行了現金分紅。

　　專(zhuan) 家表示，這項改革喚醒了農(nong) 村“沉睡的資產(chan) ”，將賦予農(nong) 民更多財產(chan) 權利，但未來需要綜合配套改革。

　　樣本　試點農(nong) 地入市賣出兩(liang) 個(ge) 億(yi)

　　四川省農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市的“第一槌”，是在距離成都市中心城區半個(ge) 小時車程的郫都區唐昌鎮戰旗村擂響的。2015年，戰旗村選中了村辦複合肥廠、預製廠和村委會(hui) 老辦公樓用地入市拍賣，並最終在郫都區公共資源交易服務中心以700多萬(wan) 元的總價(jia) 成交。

　　戰旗村黨(dang) 總支書(shu) 記高德敏告訴《經濟參考報》記者，從(cong) 入市到開發，該宗地經曆了頒發集體(ti) 土地所有權證、入市主體(ti) 提出申請並編製入市方案、表決(jue) 通過入市方案、區公共資源交易中心組織實施等程序。

　　記者在現場看到，拍賣的地塊目前正在打圍施工一個(ge) 鄉(xiang) 村旅遊綜合體(ti) 。據了解，該項目總建築麵積8800多平方米，主體(ti) 工程已經封頂，正在進行內(nei) 外裝修。牆外的道路已經鋪好瀝青裝好路燈，路邊的特色景觀帶基本成形。

　　高德敏表示，以前農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地是“沉睡的資產(chan) ”，即便有想法也不能動，村子能有今天，首功要歸於(yu) 這次“土改”。

　　據統計，截至目前，郫都區已完成30宗353畝(mu) 農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市交易，獲得成交價(jia) 款2.1億(yi) 元。入市項目的加快建設，帶動發展規模以上養(yang) 生養(yang) 老中心、創意農(nong) 業(ye) 基地、農(nong) 耕體(ti) 驗園160多家，催生了一批農(nong) 、文、旅共融的新興(xing) 產(chan) 業(ye) 、新興(xing) 業(ye) 態和幸福美麗(li) 新村。

　　多位專(zhuan) 家告訴記者，市場對於(yu) 農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市拍賣的關(guan) 注點，集中在收益分配上。雖然政府提出了和國有土地同等入市、同價(jia) 同權，但和國有土地入市收益直接進入財政不同，農(nong) 村集體(ti) 土地入市的收益需要兼顧國家、集體(ti) 和個(ge) 人等多方利益。而在郫都區，為(wei) 防止土地增值收益分配“吃光分光”，該區確立了針對集體(ti) 經濟組織成員內(nei) 部分配的原則，按照“二八開”形式劃分成員現金分紅和集體(ti) 相關(guan) 資金存留，保障村民長遠生計和促進集體(ti) 經濟可持續發展。

　　例如，戰旗村在土地拍賣之後，扣除入市成本、繳納土地增值收益調節金(15%)後形成的出讓淨收益，僅(jin) 以其中20%進行現金分紅，其餘(yu) 絕大部分用作村集體(ti) 資產(chan) 管理有限公司的公益公積金，以保障農(nong) 業(ye) 農(nong) 村發展和農(nong) 民持續增收。

　　棋局　全國33個(ge) 試點進入最後半年

　　在農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市改革的嚐試方麵，郫都區隻是其中一個(ge) 樣本。

　　從(cong) 2016年開始，全國33個(ge) 縣進行征地製度改革、農(nong) 村經營性建設用地入市改革和宅基地製度改革等“三塊地”改革試點。據國土資源部4月份透露，農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市地塊目前各試點共計完成278宗，總價(jia) 款約50億(yi) 元人民幣。這意味著每畝(mu) 地的平均入市價(jia) 格約為(wei) 110萬(wan) 元。

　　按照計劃，今年12月31日，所有試點將正式收官，試點成果呈報上級部門進行驗收和評估，對實踐證明可行的，修改完善有關(guan) 法律;對實踐證明不宜調整的，恢複施行有關(guan) 法律規定。也就是說，這些改革試點還剩下最後半年的時間。

　　有專(zhuan) 家表示，過去，農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地難以自由流轉，其結果是城市建設用地日漸短缺的同時，城鄉(xiang) 建設用地卻利用粗放，造成大量空閑用地，得以流轉後，將賦予農(nong) 民更多財產(chan) 權利，推進城鄉(xiang) 要素平等交換和公共資源均衡配置。

　　國土資源部調控和監測司巡視員董祚繼此前告訴《經濟參考報》記者，農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地製度改革的基本思路，是允許規劃確定為(wei) 經營性用途的存量農(nong) 村集體(ti) 建設用地，與(yu) 國有建設用地享有同等權利，在符合規劃、用途管製和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，並完善入市交易規則、服務監管製度和土地增值收益的合理分配機製。現階段農(nong) 村所擁有的存量建設用地多達2.5億(yi) 畝(mu) ，盤活農(nong) 村資源，激活農(nong) 村資產(chan) ，那麽(me) ，農(nong) 村將成為(wei) 中國經濟增長的“下一個(ge) 風口”。

　　集體(ti) 經營性建設用地入市潛力很大，但董祚繼也表示，改革也麵臨(lin) 諸多困難和矛盾，需要理性看待。例如，由於(yu) 長期以來對農(nong) 村土地產(chan) 權製度建設重視不夠，造成農(nong) 村土地管理基礎普遍不夠紮實。各種曆史遺留問題錯綜複雜，土地及農(nong) 房產(chan) 權資料缺失、權屬爭(zheng) 議、違法違規等情況大量存在，過去私下交易行為(wei) 問題叢(cong) 生、尾大不掉。這些因素明顯影響到改革的全麵推進。

　　難點　產(chan) 權限製和政策配套成當前瓶頸

　　實際上，基層政府工作人員對此次改革麵臨(lin) 的困難也有同樣的感受。郫都區國土部門相關(guan) 負責人就坦言，隨著試點的不斷深入以及農(nong) 村土地征收、宅基地製度改革任務的疊加，集體(ti) 經營性建設用地入市在程序和措施上都麵臨(lin) 瓶頸。

　　上述負責人表示，一是改革的政策配套跟進不足，農(nong) 村土地製度改革涉及的利益關(guan) 係複雜，單一政策支撐難以奏效。當前來看，農(nong) 村產(chan) 權金融服務、土地入市的財稅征管和行政審批、土地供後監管等方麵的配套政策及製度建設尚屬空白，需要加快研討並協同跟進。

　　二是土地利用規劃管控缺乏彈性，農(nong) 村地區建設用地發展空間狹小，就地入市與(yu) 現有基本農(nong) 田布局極易衝(chong) 突。如何在確保基本農(nong) 田保護麵積不減少、質量不降低的前提下，突破現有土地利用規劃管理模式，利用好農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地，確實是一個(ge) 難題。

　　三是農(nong) 村土地二級市場沒有放開。二級市場交易管理涉及國土、房產(chan) 、工商等多個(ge) 部門，由於(yu) 沒有統一匯總和發布信息的渠道，造成了交易信息不對稱，增加了政府精準調控的難度，土地違規交易和隱性交易的隱患無法消除，不利於(yu) 農(nong) 村土地市場的健康發展。

　　四川邁高旅遊資源開發有限公司董事長張旭東(dong) 認為(wei) ，農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市，要想真正實現與(yu) 國有建設用地的同價(jia) 同權，順利進行抵押融資是一把重要的尺子。但是，目前對此提供抵押貸款服務的金融機構很少，這對改革進程是一個(ge) 很大的掣肘。

　　值得一提的是，有專(zhuan) 家認為(wei) ，改革成敗與(yu) 否，土地用途規劃是關(guan) 鍵。目前農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市試點中，被拍賣的土地多用於(yu) 工業(ye) 、倉(cang) 儲(chu) 用地，少量用於(yu) 商貿用地，也有一些沿海試點地區嚐試將入市後的地塊用於(yu) 住宅地產(chan) 開發，也就是俗稱的“商住兩(liang) 用”型地產(chan) 。

　　在成都，很多“不差錢”的投資者同樣相中了農(nong) 村經營性建設用地潛在的巨大市場價(jia) 值。但是，在對改革政策進行一定了解後，有投資者就表示，如果完全按現行改革文件來操作，在試點區域投資“商住兩(liang) 用”型地產(chan) 開發，產(chan) 權和交易都是今後很難繞過的“一道坎”。