今年6月2日，位於(yu) 常州市武進區遙觀鎮的江蘇雷利電機有限公司順利通過證監會(hui) 審核，成功在深交所上市，成為(wei) 中央農(nong) 村土地製度改革三項試點開展以來，全國首家以集體(ti) 經營性建設用地作為(wei) 募投項目建設用地，實現主板上市的企業(ye) 。雷利電機的上市，標誌著在國內(nei) 資本市場首次實現了集體(ti) 經營性建設用地與(yu) 國有建設用地同等入市、同權同價(jia) ，有效突破了集體(ti) 經營性建設用地入市改革的“最高天花板”，為(wei) 中國集體(ti) 經濟發達地區盤活存量低效用地、顯化提升集體(ti) 資產(chan) 價(jia) 值探索出一條全新路徑。

　　常州市武進區作為(wei) 江蘇省唯一的農(nong) 村土地製度改革試點地區，截至目前已完成集體(ti) 經營性建設用地一、二級市場所有類型入市940.5畝(mu) ，交易總額3.52億(yi) 元;其中，一級市場以出讓、租賃、作價(jia) 出資入股等方式入市664畝(mu) ，交易金額3.2億(yi) 元;二級市場以轉讓、抵押等方式入市276.5畝(mu) ，交易金額0.32億(yi) 元;惠及42.5萬(wan) 餘(yu) 人，促進農(nong) 民和集體(ti) 增收2.57億(yi) 元，有效探索建立了“同權同價(jia) 、流轉順暢、收益共享”的農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市製度。與(yu) 全國其他試點地區相比，武進區農(nong) 村土地製度改革三項試點成效主要體(ti) 現在以下六個(ge) 方麵。

　　一是率先編製了空間全覆蓋的規劃體(ti) 係。以武進區及各鎮土地利用總體(ti) 規劃確定的各項土地約束性指標為(wei) 基礎，製訂了分區域、全覆蓋的規劃管理辦法，編製完成《武進區發展戰略規劃》、《武進區鎮村布局規劃》和各鎮總體(ti) 規劃，合理劃定了城鎮、村莊建設用地邊界。根據批準的鎮土地利用總體(ti) 規劃，全區各鎮全麵完成了村莊規劃編製審批工作，部分鄉(xiang) 鎮高起點、高質量地開展村土地利用規劃編製試點工作，率先構建了具有一定科學性、前瞻性的“區—鎮—村”三級規劃體(ti) 係，實現了真正意義(yi) 上的空間全覆蓋和規劃體(ti) 係全覆蓋，為(wei) 農(nong) 村土地製度改革試點順利開展奠定了基礎。在5月9日召開的全國村土地利用規劃編製工作現場會(hui) 上，武進代表江蘇作了典型發言和經驗交流，受到國土資源部的充分肯定。

　　二是率先建立了城鄉(xiang) 全覆蓋的基準地價(jia) 體(ti) 係。針對農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地和宅基地沒有科學合理的入市和有償(chang) 使用價(jia) 格形成機製的情況，率先在“兩(liang) 規融合”基礎上編製完成了城鄉(xiang) 一體(ti) 化全覆蓋的基準地價(jia) 體(ti) 係，並於(yu) 今年2月通過省國土資源廳驗收。目前該成果已廣泛應用於(yu) 武進農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市、宅基地有償(chang) 使用與(yu) 退出、集體(ti) 土地征遷安置補償(chang) 價(jia) 格評估等工作中，為(wei) 相關(guan) 改革工作提供了基礎性價(jia) 格形成依據，理順了價(jia) 格形成機製。

　　三是率先實現了集體(ti) 與(yu) 國有土地的同網交易。成功開發了集體(ti) 經營性建設用地使用權網上交易平台，與(yu) 全省國有建設用地網上交易係統同網運行。今年3月，武進區禮嘉鎮蒲岸村的集體(ti) 經營性建設用地，首次以網上交易的形式在江蘇土地市場網掛牌出讓並順利入市，率先實現了集體(ti) 建設用地與(yu) 國有建設用地在統一的網上競價(jia) 規則下公開招拍掛交易。目前，武進區一級市場的工業(ye) 和商業(ye) 用途集體(ti) 經營性建設用地出讓、租賃、作價(jia) 出資入股等，均已全部實現網上交易;二級市場的工業(ye) 和商業(ye) 用途集體(ti) 經營性建設用地轉讓、抵押等，也已全部實現網上匯總統計。

　　四是率先實現了資本市場上集體(ti) 與(yu) 國有土地的同權同價(jia) 。積極推動財務製度規範、符合IPO條件的優(you) 質企業(ye) 參與(yu) 農(nong) 村土地製度改革，鼓勵其以改革試點允許的出讓方式取得集體(ti) 經營性建設用地使用權後，在主板上市或新三板掛牌。通過創新整合運用低效產(chan) 業(ye) 用地再開發政策和農(nong) 村土地入市改革的授權政策，武進區遙觀鎮對產(chan) 出效益較低的集體(ti) 經營性建設用地進行收儲(chu) 後，以協議方式將集體(ti) 經營性建設用地使用權出讓給江蘇雷利電機有限公司，並通過了中國證監會(hui) 審核，實現了集體(ti) 建設用地與(yu) 國有建設用地在國內(nei) 資本市場同權同價(jia) 零的突破。

　　五是率先實踐了所有類型的入市試點。按照供給側(ce) 結構性改革和工業(ye) 用地供應製度改革要求，在“農(nong) 民和集體(ti) 利益不受損、企業(ye) 負擔不加重”的前提下，武進區同步開展一級市場和二級市場試點工作，實踐了入市改革試點要求的所有類型。在入市途徑上，根據不同地塊情況，提供了就地入市、調整入市、集中整治入市等三種途徑選擇。在入市方式上，既有在一級市場以出讓、租賃、作價(jia) 出資(入股)等有償(chang) 使用方式入市的樣本，也有在二級市場以轉讓、抵押等方式入市的案例。在入市類型上，既有集體(ti) 工業(ye) 用地，也有集體(ti) 商業(ye) 用地;既有小微企業(ye) ，更有成功IPO的優(you) 質企業(ye) 。通過各種類型的入市試點，既降低了企業(ye) 成本，縮短了審批周期，又提升集體(ti) 經營性建設用地入市的靈活性和參與(yu) 度，更為(wei) 中央修法提供了豐(feng) 富詳實的實踐經驗和案例支撐。

　　六是率先發放了農(nong) 村“三權”抵押貸款。研究出台了集體(ti) 經營性建設用地使用權、農(nong) 房抵押貸款試點暫行辦法，同時區政府設立1000萬(wan) 元 “三權”抵押貸款風險補償(chang) 基金，建立了風險補償(chang) 機製。江蘇銀行、江南銀行等8家商業(ye) 銀行實行優(you) 惠貸款利率，支持使用集體(ti) 經營性建設用地的企業(ye) 股改上市和辦理銀行抵押貸款。禮嘉鎮常州雙盛公司企業(ye) 將農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地使用權證、土地承包經營權證和農(nong) 房(宅基地)不動產(chan) 權證一並抵押，獲批了全國第一筆農(nong) 村“三權”抵押貸款250萬(wan) 元。通過抵押貸款替換原有擔保貸款，不僅(jin) 有效化解了鄉(xiang) 鎮企業(ye) 、民營企業(ye) 的互聯互保貸款的金融風險，也有力維護了集體(ti) 權益和農(nong) 村社會(hui) 穩定。

　　(來源：常州市委改革辦 編輯：中國經濟體(ti) 製改革雜誌社通聯部 盧誌文 文武)