經過近40年的改革開放，我國中等收入群體(ti) 數量增長迅速。但審視不同群體(ti) 的收入差距，我們(men) 會(hui) 發現財富差距在住房擁有上十分顯著。我國房地產(chan) 稅改革已經過多年討論和研究，開征房地產(chan) 稅已經提上立法和政策議程。稅率大小和稅負分布，是房地產(chan) 稅的稅製要素中至關(guan) 重要的問題。在當前房價(jia) 高啟和房價(jia) 收入比明顯偏高的背景下，什麽(me) 樣的稅率才是普通居民能夠承受的，在此基礎上稅負將如何分布?

　　稅率大小：普通業(ye) 主繳得起房地產(chan) 稅嗎?

　　居民能否負擔得起房地產(chan) 稅，取決(jue) 於(yu) 有效稅率(房地產(chan) 稅額與(yu) 房產(chan) 價(jia) 值的比率)的高低。稅率的設定不宜照搬。例如，美國房地產(chan) 稅的稅率平均為(wei) 1%，最高的如紐約州、新澤西州等地，可達到3%以上。但這樣的稅率在當前的中國顯得過高，以北京一套價(jia) 值500萬(wan) 元的普通房產(chan) 為(wei) 例，每年的房地產(chan) 稅要繳納5萬(wan) ~15萬(wan) 元，在當前的收入水平下難以被居民所接受。因此，參考過去10多年國內(nei) 公共財政學者根據各地實際情況，從(cong) 不同角度、用各種數據做的測算，0.3%~1%是大致的起始參考區間。比較從(cong) 0.1%~1%區間四個(ge) 不同的有效稅率下的稅收負擔，發現：在有效稅率為(wei) 0.5%(即房地產(chan) 稅年度稅額為(wei) 房產(chan) 價(jia) 值的0.5%)時，房地產(chan) 稅額約為(wei) 家庭年收入的2.5%。參考國內(nei) 已有的測算及與(yu) 一些國家的房地產(chan) 稅負擔相比，這一比重相對合適，就是說0.5%的有效稅率在當下的中國可能比較適當。0.5%的稅率是一個(ge) 平均水平，並不意味著每個(ge) 地區都是如此。納稅能力在不同衡量指標、不同稅製要素設計(例如不同的減免方案)，尤其是不同地區(基層區縣)之間存在明顯差異。

　　用家庭收入與(yu) 房地產(chan) 稅稅額的倍數來代表納稅能力指數，若使每個(ge) 省份的指數約為(wei) 全國的平均水平，我們(men) 計算了各省可行的房地產(chan) 稅有效稅率。也就是說，如果每個(ge) 地區的家庭繳納的房地產(chan) 稅都是相同比重的收入(2.5%~ 3%)，各地的稅率會(hui) 是多少?由此計算得出，納稅能力指數低的省份，由於(yu) 房地產(chan) 價(jia) 值高，其可行有效稅率應該較低;反之亦然。例如，若設定各省的納稅能力指數處於(yu) 全國平均水平，北京和上海可行的有效稅率約為(wei) 0.25%，而吉林、重慶和青海的有效稅率可以接近甚至超過1%。全國平均的有效稅率則為(wei) 0.54%。經濟發達地區的收入、消費和財富等處於(yu) 較高水平，但房產(chan) 價(jia) 值也很高，所以按照相同稅率測算，發達地區居民的稅負可能會(hui) 比較重。這與(yu) 我們(men) 一般認為(wei) 的，發達地區納稅能力較高所以稅率也應該高的認識有所不同。例如，北京、上海的平均收入是中西部地區的2~3倍，但京滬房價(jia) 是中西部地區的5~6倍，所以發達地區居民的房地產(chan) 稅納稅能力指數可能低於(yu) 中西部地區。因此，房地產(chan) 稅的納稅能力不僅(jin) 取決(jue) 於(yu) 家庭收入的高低，更取決(jue) 於(yu) 收入等因素與(yu) 房地產(chan) 價(jia) 值的相對高低。

　　其實，業(ye) 主最終關(guan) 心的並不是稅率，而是納稅額。在這樣的稅率設計下，京滬等發達地區的人均稅額仍遠高於(yu) 中西部地區。差異化稅率將使不同地區居民的房地產(chan) 稅額占收入的比重大致相同，符合稅收的橫向公平原則。需要注意的是，這裏的稅率是無減免的測算。無論使用何種減免方式，最終的稅率會(hui) 低於(yu) 這裏的測算，但不同省份之間的差異仍然是一致的。當然，由於(yu) 數據限製，這裏的計算隻能模擬到省一級。實際上，省內(nei) 不同地區之間的差異也同樣如此，如若地區間納稅能力指數也存在較大差異，將充分突出房地產(chan) 稅的地方稅特征。地方政府可以在納稅能力指數的基礎上，考慮采取不同的稅製要素設計和不同的稅率。

　　那麽(me) ，我們(men) 到底能不能繳得起房地產(chan) 稅?之所以有這樣的疑問，源於(yu) 高房價(jia) 背景下業(ye) 主對高稅率的恐懼。一些傳(chuan) 言，如稅率一定在1%以上，甚至多套房還要累進到更高稅率，在很大程度上扭曲了民眾(zhong) 對房地產(chan) 稅的印象。實際上，如我們(men) 測算所示，對於(yu) 大多數普通家庭來說，2.5%~3%的收入用來繳納房地產(chan) 稅應該不能稱為(wei) 沉重的負擔。施行一定的減免後，有效稅率降低，稅負也隨之減輕。因此，對於(yu) 能不能繳得起的問題，我們(men) 的回答是，能夠順利開征的房地產(chan) 稅隻能是當地居民承受得起的。

　　有人問，要不要考慮有多套房產(chan) 的家庭?這其實並不構成問題，因為(wei) 這些家庭可以出租餘(yu) 房，換取收入。根據當前房地產(chan) 租售比的現狀，即便在一線城市，2%的租售比也是可以達到的，即便不考慮減免，1/8的租金用來繳納房地產(chan) 稅(0.25%的稅率)應該不是問題。

　　稅負分布：誰將繳納房地產(chan) 稅?

　　在可行的稅率前提下，我們(men) 的研究模擬了三套減免方案下(家庭首套減免、人均麵積減免和人均價(jia) 值減免)稅負在各個(ge) 收入群體(ti) 之間的分布狀況。我們(men) 把所有家庭按收入由低到高排列，分為(wei) 四個(ge) 組，分別是0%~25%、25%~ 50%、50%~75%、75%~100%，分別以0.5%的統一稅率和分省差異化的稅率，計算稅負分布。

　　在無減免的情況下，當稅率統一為(wei) 0.5%時，結果呈現明顯的累進傾(qing) 向：低收入家庭組(0%~25%)承擔不到10%的總稅負，中低收入組(25%~50%)為(wei) 15%，中高收入組(50%~ 75%)約為(wei) 22%，高收入家庭組(75%~100%)承擔近54%的總稅負。把高收入家庭組再細分，前1%的高收入家庭承擔了5%左右的總稅負，前5%的高收入家庭承擔了約20%的總稅負。若各省根據當地情況使用不同稅率開征房地產(chan) 稅，在誰將繳納房地產(chan) 稅這一問題上，結果與(yu) 統一稅率時基本一致，也具備明顯的累進傾(qing) 向。也就是說，不論是統一稅率還是差異化稅率，即使不設減免，富裕群體(ti) 也要承擔一半以上的房地產(chan) 稅總稅負。

　　那麽(me) ，在不同的減免方案中，結果會(hui) 如何呢?采用減免方案後，稅負分布的累進傾(qing) 向更加明顯，即低收入組的稅負份額縮減，高收入組的稅負比重增加。其中，“家庭首套減免”和“人均麵積減免”方案下的稅負在四個(ge) 收入組之間的分布比較接近，分別為(wei) 7%、13%、18%、62%和9%、14%、20%、57%。在“人均價(jia) 值減免”方案下的分布為(wei) 4%、9%、17%、70%，稅負移向富裕階層的趨勢更加明顯，高收入組的家庭承擔了約70%的總稅負。其中，最高收入(99%~100%)和次高收入(95%~99%)家庭承擔的稅負比重分別接近9%和24%，明顯高於(yu) 另外兩(liang) 種減免方案。就是說，在三套方案中“人均價(jia) 值減免”方案的收入調節作用最高。

　　因此，相對於(yu) 無減免方案，房地產(chan) 稅負在家庭首套減免和人均麵積減免方案下更多地由富人承擔。在人均價(jia) 值減免方案下，稅負向富人傾(qing) 斜更加明顯，其對收入的調節作用最高。而人均麵積減免方案對收入的調節作用甚至弱於(yu) 家庭首套減免方案。房地產(chan) 稅的稅負分布進一步證實了這樣一個(ge) 判斷：從(cong) 對不同收入群體(ti) 的公平性考量，對調節收入分配的作用以及簡化政策實施的難度等方麵來看，按人均價(jia) 值減免要優(you) 於(yu) 家庭首套減免和按人均麵積減免的方案。

　　部分人擔心，房地產(chan) 稅是否會(hui) 由於(yu) 富人有更多的避稅渠道，而像個(ge) 人所得稅那樣反而使中產(chan) 階級成為(wei) 納稅的主體(ti) 。從(cong) 上文的稅負分布來看，無論房地產(chan) 稅稅率如何設計，設不設減免，高收入家庭(75%~100%)都會(hui) 承擔絕大多數稅負。房地產(chan) 稅作為(wei) 直接稅以及本文開始時提到的財富分布狀況都決(jue) 定了房地產(chan) 稅將具有較強的再分配功能。如果房地產(chan) 稅能夠真正用於(yu) 民生支出，低收入家庭可通過繳納較少的房地產(chan) 稅份額獲得比以前質量高的公共服務，對他們(men) 來說淨福利會(hui) 增加。

　　經過多年討論和研究，開征房地產(chan) 稅已經提上立法和政策議程。稅率大小和稅負分布，是房地產(chan) 稅的稅製要素中至關(guan) 重要的問題。在當前房價(jia) 高企和房價(jia) 收入比明顯偏高的背景下，什麽(me) 樣的稅率才是普通居民能夠承受的，在此基礎上稅負將如何分布?