首個(ge) 住房租賃和銷售法規公開征求意見

　　讓租房買(mai) 房更安心

　　房東(dong) 攆人、中介騙人、開發商欺負人……您還在為(wei) 租房買(mai) 房而煩惱嗎?5月19日，我國首部專(zhuan) 門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》(征求意見稿)開始向社會(hui) 公開征求意見。

　　近年來，我國住房租賃和銷售市場發展迅速，與(yu) 此同時，也出現了當事人權益保護不充分、市場秩序不規範、監管製度不完善等問題，亟須通過專(zhuan) 門立法予以解決(jue) 。今年2月，住房租賃市場立法被列入立法工作計劃。住房城鄉(xiang) 建設部在總結地方實踐經驗、參考國內(nei) 外相關(guan) 立法、廣泛調研和征求意見的基礎上，研究起草了征求意見稿。

　　今後，住房租賃和銷售能否更加規範?當事人合法權益和交易安全能否得到更好保障?

　　鼓勵按月付租金，不得租住陽台等空間

　　據統計，目前約有1.6億(yi) 人在城鎮租房居住，主要是外來務工人員、新就業(ye) 大學生等，然而，承租人總體(ti) 處於(yu) 相對弱勢的地位，合法權益難以得到保障。為(wei) 穩定住房租賃關(guan) 係，保護租賃雙方權益，征求意見稿在租金、租期、承租人居住權利保障等方麵作了規定。

　　規範租金支付和調整方式。為(wei) 減輕承租人集中支付租金的壓力，意見稿規定，除當事人另有約定外，承租人應當按月支付租金。對住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，意見稿提出，出租人不得單方麵提高租金。同時，直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發布製度，定期公布分區域的市場租金水平等信息，以引導當事人合理確定租金價(jia) 格。

　　鼓勵簽訂長期租賃合同。據了解，目前我國房屋租賃的期限一般在一年或無固定期限。意見稿提出，鼓勵出租人與(yu) 承租人簽訂長期住房租賃合同，對於(yu) 當事人簽訂三年以上住房租賃合同的，規定直轄市、市、縣人民政府要給予相關(guan) 政策支持。

　　近年來，我國也出現了一些企業(ye) 和機構投資經營住房租賃，包括自如、魔方、相寓等，市場份額約占1%。意見稿提出，對於(yu) 這些住房租賃企業(ye) 出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於(yu) 三年。此外，為(wei) 了鼓勵發展規模化、專(zhuan) 業(ye) 化住房租賃企業(ye) ，意見稿也作出原則性規定，明確住房租賃企業(ye) 可依法將住房租賃相關(guan) 收益設立質權。

　　注重承租人居住權利保障。征求意見稿規定，承租人可依法申領居住證，享受規定的基本公共服務，辦理住房租賃備案後，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優(you) 先承租的權利;未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進入的，出租人要按照約定提前通知承租人;出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅逐承租人，收回住房。同時，意見稿也規範了承租人租賃行為(wei) ，規定其要按照合同約定及物業(ye) 管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結構和室內(nei) 設施設備，不得損害他人的合法權益。

　　強化住房租賃市場管理。征求意見稿規定，直轄市、市、縣人民政府要製定單間租住人數和人均租住麵積標準，並明確規定廚房、衛生間、陽台和地下儲(chu) 藏室等非居住空間，不得出租用於(yu) 居住。針對二房東(dong) 轉租他人住房違規經營等市場亂(luan) 象，意見稿規定，轉租住房應當征得出租人的書(shu) 麵同意，對於(yu) 自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。

　　對房產(chan) 中介，劃定11個(ge) “禁區”

　　為(wei) 強化對房地產(chan) 開發企業(ye) 銷售住房行為(wei) 的監管，征求意見稿在住房銷售條件、銷售程序等作了一般性規定，提出房地產(chan) 開發企業(ye) 在取得預售許可證後，應當在十日內(nei) 在房產(chan) 管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價(jia) 格，並對外銷售。

　　與(yu) 此同時，對違法銷售行為(wei) 的處罰力度將加大。針對房地產(chan) 開發企業(ye) 違規銷售住房、擾亂(luan) 市場秩序等突出問題，意見稿明確了發布虛假廣告、哄抬房價(jia) 、捂盤惜售、價(jia) 外加價(jia) 、一房多售、捆綁銷售等12項禁止性行為(wei) 。對存在這些行為(wei) 的，可依法處以暫停網上簽約權限、沒收違法所得、罰款、吊銷資質證書(shu) 等處罰措施，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

　　目前，我國房地產(chan) 中介服務機構約有6.8萬(wan) 家，從(cong) 業(ye) 人員將近100萬(wan) 人。中介行業(ye) 在為(wei) 住房交易作出貢獻的同時，也存在各種各樣的問題。為(wei) 加強房地產(chan) 中介行業(ye) 管理、規範服務行為(wei) ，意見稿從(cong) 規範機構設立和從(cong) 業(ye) 人員管理、規範房源信息發布、規範收費行為(wei) 等方麵作出了具體(ti) 規定。

　　針對房地產(chan) 經紀機構和從(cong) 業(ye) 人員擾亂(luan) 市場秩序、侵害群眾(zhong) 合法權益等問題，意見稿規定了不得捏造散布不實價(jia) 格信息、炒賣房號、發布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價(jia) 、違規提供購房融資、為(wei) 當事人規避稅費提供便利等11項禁止性行為(wei) 。對違反這些規定的經紀機構和從(cong) 業(ye) 人員，將給予暫停合同網上簽約權限、沒收違法所得、罰款等較為(wei) 嚴(yan) 厲的處罰措施。

　　值得注意的是，公租房等政策性住房租賃和銷售，以及旅館類住宿服務，不適用該條例的規定。(記者 劉誌強)