小編語：房地產(chan) 是時代的一麵鏡子，在談及城鎮化時，我們(men) 需要探討的是城市的邊緣在哪裏?城市群的發展對房地產(chan) 的影響如何?房地產(chan) 企業(ye) 該如何應對?敬請品鑒。

　　房地產(chan) 本質上是時代的一麵鏡子，處於(yu) 什麽(me) 樣的時代，就會(hui) 有什麽(me) 樣的房地產(chan) 與(yu) 之互相匹配。因此，當我們(men) 談及城鎮化如何影響房地產(chan) ，我們(men) 真正需要談的問題是：在地理空間被不斷重塑的時代，我們(men) 的城市會(hui) 在哪裏?又會(hui) 走向哪兒(er) ?

　　一、空間的新時代

　　從(cong) 最為(wei) 普通的意義(yi) 上講，城鎮化作為(wei) 一種過程，本質是人口、企業(ye) 、資金在地理空間上重組，在一定交通和技術條件下，這種重組將打破原有的城市地理布局，既會(hui) 創造新的價(jia) 值，也會(hui) 毀滅舊的價(jia) 值，所以，城鎮化也可以理解為(wei) 一種破壞性創新的過程。

　　房地產(chan) 是城市生產(chan) 方式和生活方式的空間載體(ti) 。可以說，有什麽(me) 樣的城市生產(chan) 和消費結構，就會(hui) 有什麽(me) 樣的房地產(chan) 消費需求。基於(yu) 這個(ge) 觀察角度，如果要對房地產(chan) 的曆史作一個(ge) 劃分，那麽(me) 隻有兩(liang) 個(ge) 段落：工業(ye) 革命之前和工業(ye) 革命之後。前一段曆史綿延數千年，人們(men) 的居住方式並未明顯改變，這個(ge) 時代衡量房地產(chan) 的典型標誌是宮殿、神廟，而非普通人的住宅;後一段曆史雖隻有不到200年，卻以顛覆者的姿態徹底改變了人們(men) 的工作和生活方式，建構了一種新的秩序。房地產(chan) 才成為(wei) 一種可以交易的、能大批量生產(chan) 的商品，改變了人類的生活方式。

　　今天，我們(men) 正處於(yu) 一個(ge) 新的時代浪潮之中。在現代化的交通、通訊和信息技術條件下，城市的邊界在模糊。原則上，基於(yu) 交通運輸工具的不斷更新，才使得區域和國家間的長途運輸、城市之間的區域內(nei) 運輸、城市內(nei) 部的運輸效率不斷改進，從(cong) 而在更大的地理空間上拓展了城市的功能，從(cong) 而改變了距離、重塑了空間，從(cong) 而也極大地影響了城市的人口和產(chan) 業(ye) 配置結構。

　　交通運輸工具和基礎設施的改善所帶來的通勤模式的轉變通常會(hui) 促使人口、土地在空間上重新配置。如果沒有便利的交通，或者運輸費用極高、運輸速度極慢，經濟增長和人口增長就隻能集中在城市內(nei) 部或周邊地區極為(wei) 有限的範圍內(nei) 。製造業(ye) 主要集中在港口和鐵路樞紐，就業(ye) 集中在城市中心。這個(ge) 時候房子的價(jia) 值就體(ti) 現為(wei) 距離城市就業(ye) 中心的遠近，房價(jia) 在本質上也體(ti) 現為(wei) 對時間的節約和交通成本的節約。

　　隨著交通工具的改進，特別是高速公路、鐵路以及航空的發展，特別是交通大動脈的興(xing) 建，製造業(ye) 的分散成為(wei) 一種趨勢，企業(ye) 和勞動力也開始重新流動，從(cong) 而形成新的城市地理，並通常伴隨城市中心一定距離範圍內(nei) 郊區的發展或者周邊市縣的崛起。以美國為(wei) 例，在都市中心區，製造業(ye) 雇傭(yong) 人數的比例1948年時約占2/3，但是到了2000年，隻占到1/2 以下了，與(yu) 之相伴的是，盡管美國的城市化水平不斷提高，但是居住在大城市的人數占比卻在不斷下降。在這種情況下，我們(men) 通常會(hui) 看到城市中心的住宅需求會(hui) 出現不同程度的下降，郊區或周邊市縣的住宅需求會(hui) 上升。

　　隨著跨區域、跨城市交通網絡的建設，新的城市或者城市群也開始崛起，城市化水平會(hui) 進一步提高，但是原有的樞紐城市的地位開始下降，從(cong) 而使得不同城市的空間優(you) 勢再次被重塑。

　　交通運輸工具的變化與(yu) 城市的邊界存在極為(wei) 明顯的關(guan) 聯性。在海運港口運輸時代，最大且也是最早的大型都市商業(ye) 中心通常臨(lin) 海而建，人口在此集中;在汽車運輸時代，則是城市化向郊區擴展的階段;在航空運輸時代，則是大都市區進一步向大型化發展的階段，人口和產(chan) 業(ye) 在地理空間上的重新布局進一步擴展。

　　交通和通訊條件的改善、全球化的發展以及互聯網的普及，我們(men) 的城市以及我們(men) 的生產(chan) 、生活方式正在經曆新的重構，城市將從(cong) 工業(ye) 主導轉向服務業(ye) 主導的發展階段，人們(men) 對房地產(chan) 的需求也不再是單純的住宅，需求結構將變得更加多元和複雜。

　　二、城市重塑與(yu) 未來的房子

　　從(cong) 國際經驗看，大型都市區或大型城市群是城市地理的一種典型形態。曆經100多年的自發演變，美國人從(cong) 農(nong) 村到城市、從(cong) 城市到郊區，從(cong) 郊區形成小型都市區、從(cong) 小型都市區拓展成大型都市區。從(cong) 2012年最新人口數據看，美國全部366個(ge) 大都市區人口占比83.7%，9個(ge) 大都市區人口占比24.6%，紐約和洛杉磯兩(liang) 個(ge) 大型都市區人口占比超過10%。也許更具啟發性的現象是：美國100萬(wan) 以上的大都市區以人口規模擴張為(wei) 主，相反，100萬(wan) 以下的大都市區以城市數量擴張為(wei) 主。表現在數據上，可以看出：美國100萬(wan) 以上的大都市區數量在過去50年裏幾乎沒有增加，但人口卻增加了2.5倍。

　　在中國，過去經常的爭(zheng) 論是中國的城市發展到底以大城市為(wei) 主，還是以中小城市或小城鎮為(wei) 主，在目前新的交通和地理條件下，這個(ge) 爭(zheng) 議基本可以停止了，城市群也將成為(wei) 中國主導性的空間載體(ti) 。

　　從(cong) 最普通的含義(yi) 上，城市群是最大的城市空間概念，它包括：至少一個(ge) 中心城市(例如，上海是長三角城市群的唯一中心城市;香港、深圳和廣州則是珠三角城市群的三個(ge) 中心城市)、多個(ge) 次中心城市、中小城市、城鎮、郊區。

　　站在決(jue) 策者的角度，城市群之所以被稱為(wei) 一個(ge) 載體(ti) ，是因為(wei) 在城市群這樣一個(ge) 更加多元、開放，更加富有容量的地理空間上實現三重目標：其一，實現大中小城市和小城鎮的協調發展，實現城市和農(nong) 村的融合、城市經濟和農(nong) 業(ye) 現代化的互動;其二，分流特大中心城市的人口和產(chan) 業(ye) ，以解決(jue) 城市綜合承載能力的問題。從(cong) 國際經驗看，去中心化、郊區化也符合市場規律;其三，也許是最重要的目標，在中西部可以形成一個(ge) 新興(xing) 的增長極，既可以平衡區域發展不協調的矛盾，也可以在未來成為(wei) 一支帶動經濟增長的新力量。

　　中國不同的城市群處於(yu) 不同的發展階段，這也將提供不同的房地產(chan) 需求結構。從(cong) 尋找投資機會(hui) 的角度思考，未來的幾個(ge) 潛在趨勢值得關(guan) 注：首先，傳(chuan) 統三大城市群的人口規模會(hui) 持續擴張，北京、上海、深圳作為(wei) 特大中心城市仍將具備人口、產(chan) 業(ye) 和資源的集聚效應，但是這些繁榮的中心城市也開始對周邊郊區和次中心城市產(chan) 生“溢出效應”，從(cong) 而出現從(cong) 中心向外圍的擴散。從(cong) 數據上看，最近幾年，類似於(yu) 嘉興(xing) 、中山、佛山、無錫等地城市人口呈現淨流入趨勢，住宅需求應該仍然處於(yu) 上升態勢。

　　其次，城市群之間不會(hui) 同步發展，有的會(hui) 增長更快，有的則相反，成渝城市群和長江中遊城市群將成為(wei) 未來兩(liang) 個(ge) 增長最快的地方，並極有可能成為(wei) 下一個(ge) 新興(xing) 的“沿江增長極”，這裏也將成為(wei) 下一輪中國房地產(chan) 需求增長的重心所在。

　　與(yu) 傳(chuan) 統的趨於(yu) 成熟、產(chan) 生溢出效應的三大城市群不同，內(nei) 陸的城市群仍然處於(yu) 集聚階段，人口和資源仍將向中心城市快速集中。合肥、武漢、長沙、南昌、成都、重慶這六個(ge) 沿江中心城市將成為(wei) 未來增長最快的城市，住宅需求的擴張也將更快。

　　隨著人們(men) 逐步擺脫地理空間的限製和富人們(men) 對大房子的需求以及回歸田園、回歸自然的追求，未來將出現一批依賴自然風光、旅遊和養(yang) 老資源而異軍(jun) 突起的新型城鎮。歸納起來，這可能包括三類：具有獨特資源或文化，適宜旅遊、養(yang) 老的宜居城鎮;高速鐵路、高速公路、城際交通沿線的交通支點城鎮;中心城市一定地理交通輻射範圍內(nei) 的周邊郊鎮和縣城，目前，這些中心城市僅(jin) 限於(yu) 北京、上海、深圳、廣州四個(ge) 一線城市以及重慶、成都、武漢、南京、合肥等極個(ge) 別二線中心城市。

　　未來的房地產(chan) 企業(ye) 不僅(jin) 僅(jin) 是要加工土地，更要“加工”自然、文化等新的元素。去年年底召開全國城鎮化會(hui) 議的一段表述幾乎可以理解為(wei) 一種房地產(chan) 宣言：“依托現有山水脈絡等獨特風光，讓城市融入大自然，讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉(xiang) 愁;要融入現代元素，更要保護和弘揚傳(chuan) 統優(you) 秀文化，延續城市曆史文脈;要融入讓群眾(zhong) 生活更舒適的理念，體(ti) 現在每一個(ge) 細節中。”未來的房地產(chan) 企業(ye) 要做的不僅(jin) 僅(jin) 是加工土地，更要把山水、風光、鄉(xiang) 愁、文化、曆史等多種元素融入空間中，這才是真正的價(jia) 值創造，也才能贏得未來。(完)