房價(jia) 虐我千百遍，我待房價(jia) 如初戀，一直以來，坊間時有出現關(guan) 於(yu) 征收房地產(chan) 稅征收的傳(chuan) 聞，在時不時嚇一嚇購房者後又不知不覺地消失在黑夜之中。房地產(chan) 稅到底該不該征?又會(hui) 如何征?且看巴曙鬆教授“撥雲(yun) 見日”。

　　小編語：房價(jia) 虐我千百遍，我待房價(jia) 如初戀，一直以來，坊間時有出現關(guan) 於(yu) 征收房地產(chan) 稅征收的傳(chuan) 聞，在時不時嚇一嚇購房者後又不知不覺地消失在黑夜之中。房地產(chan) 稅到底該不該征?又會(hui) 如何征?且看巴曙鬆教授“撥雲(yun) 見日”。

　　日前，國務院出台的《關(guan) 於(yu) 創新政府配置資源方式的指導意見》提出，支持各地區在房地產(chan) 稅等方麵探索創新，引發市場熱議。在中央明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位後，各地調控政策陸續出台，曾經被認為(wei) 是降低房價(jia) “利器”的房地產(chan) 稅再次成為(wei) 關(guan) 注的焦點。

　　爭(zheng) 議三大焦點

　　對於(yu) 征收房地產(chan) 稅，目前有較大的爭(zheng) 議：一是合法性的問題，二是必要性問題，三是如何征收的問題。

　　1.該不該征?

　　我國現行稅製體(ti) 係中，隻有“房地產(chan) 稅”，僅(jin) 限於(yu) 單位和個(ge) 人的經營性房地產(chan) 。而房地產(chan) 稅包括房地產(chan) 業(ye) 營業(ye) 稅、房產(chan) 稅、城鎮土地使用稅、城市房地產(chan) 稅、印花稅等。

　　房地產(chan) 稅到底應不應該征收?諸如美國、加拿大、日本等國家，土地屬於(yu) 私有，因為(wei) 土地增值，附著於(yu) 土地之上的房屋也跟著升值，地方政府會(hui) 向房屋持有人征收房地產(chan) 稅。

　　但是中國的土地歸國有，老百姓擁有的隻是房屋的所有權和使用權，對土地隻有70年的使用權，租金已經在買(mai) 房時一次性交付。後期增值的是土地，房屋因為(wei) 老化破損不僅(jin) 不升值還貶值，既然貶值就不應該征收房產(chan) 增值稅。

　　對此，經濟學家賈康認為(wei) ：土地出讓金是地租，以土地終極所有權為(wei) 經濟依據去征收地租。征稅有一個(ge) 公權力的背景，是以政治上的權力為(wei) 背景的依法強製征收。租和稅在各個(ge) 經濟體(ti) 實際都是各行其道，不是兩(liang) 者隻能取其一的關(guan) 係。

　　2.能否調控房價(jia) ?

　　以調控房價(jia) 和收入分配為(wei) 由征收房地產(chan) 稅，理由不充分。因為(wei) 房價(jia) 和收入分配受到諸多複雜因素的影響，房地產(chan) 稅隻是影響因素之一，最終是否有效或者影響程度有多大是難以評估的，這就使調控房價(jia) 或者收入再分配的政策目標變得模糊不清。

　　從(cong) 增加地方稅收的角度，房地產(chan) 稅短期難以替代土地財政。由於(yu) 較高的豁免設置、較低的累計稅率設置、大量房產(chan) 難以統計和確權、真實城鎮化率較低等因素，即使開征個(ge) 人住房房地產(chan) 稅，短期內(nei) 也難以替代土地出讓收入。

　　另外，目前樓市出現嚴(yan) 重分化，人口流失的中小城市房屋嚴(yan) 重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房地產(chan) 稅，勢必對這些城市的經濟產(chan) 生巨大負麵作用，有可能導致房屋庫存量進一步上升。在一線和強二線由於(yu) 供不應求，一致性預期下房地產(chan) 稅轉嫁，推高房價(jia) 和房租;在三四線城市，房地產(chan) 稅將抑製改善性和投資性需求，僅(jin) 剩城鎮人口增加和棚改動遷兩(liang) 個(ge) 途徑去庫存，去化周期大幅延長。

　　3.如何征收?

　　首先是房屋性質問題。由於(yu) 曆史遺留原因，現存房改房、福利房、央產(chan) 房、軍(jun) 產(chan) 房、小產(chan) 權房、經濟適用房、集資房、兩(liang) 限房等不同類型的房屋，產(chan) 權性質差別大，稅基不統一。

　　其次是征收標準問題。關(guan) 於(yu) 征稅範圍、計稅依據、稅率製定，以及稅收減免等課稅細節的製定還存在爭(zheng) 議。在中國，住房保有環節的房地產(chan) 稅，要考慮以免稅條款對應住房基本保障、設計扣除“第一單位”的具體(ti) 標準，具體(ti) 而言是按人均麵積扣，還是按套數扣，是有爭(zheng) 議的。社科院曾經提出方案，設計為(wei) 人均40平米，但也有不同意見，立法中大家需尋求最大公約數。有人會(hui) 認為(wei) 應60平米，有人會(hui) 認為(wei) 應該從(cong) 第一套房扣除，但也有人說扣除第一套房會(hui) 催生離婚潮。也有建議以單親(qin) 家庭第一套房、雙親(qin) 家庭前兩(liang) 套房扣除，從(cong) 第三套房開始征。然而，究竟設定怎樣的標準較為(wei) 合理，目前也難以達成一致。

　　關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 稅計稅餘(yu) 值的估價(jia) 流程，目前尚未建立統一的標準。當前房地產(chan) 估價(jia) 的中介機構較為(wei) 分散，部分二手房出於(yu) 避稅的考慮，實際交易價(jia) 格和官方係統的登記價(jia) 格差距較大。而且不動產(chan) 的獨一性決(jue) 定了征稅主體(ti) 的個(ge) 體(ti) 差異較大，如何建立城市或者街道範圍的基準地價(jia) ，針對不同房產(chan) 之間個(ge) 性因素進行修正，以及隨著資產(chan) 價(jia) 格變動如何進行價(jia) 格的及時更新，迫切需要探索出較為(wei) 適合我國不動產(chan) 市場的估價(jia) 體(ti) 係。

　　再次是如何征收的問題。迄今為(wei) 止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收，即便是個(ge) 人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，如果讓稅務局直接麵對居民個(ge) 人征收房地產(chan) 稅，難度較大。有人建議采取中介方式，可以把房地產(chan) 稅委托給有資質的資產(chan) 評估的權威部門來征收，這樣可以節省稅務部門的人力物力成本。但目前中介的誠信程度、職業(ye) 操守和業(ye) 務能力目前是否達到相應的水平，也存在質疑。並且，如果采用重慶、上海征稅範圍較窄、稅率較低的方案，則存在征管成本高，收益小的問題。

　　五大政策走向

　　基於(yu) 上述分析，我們(men) 對房地產(chan) 稅未來政策走向判斷如下：

　　1.盡管沒有明確的時間表，但房地產(chan) 稅征收是大勢所趨。

　　房地產(chan) 稅是成熟市場經濟體(ti) 作為(wei) 地方財政收入的重要和穩定來源，用於(yu) 支持地方公共設施建設和服務，提升地方房產(chan) 價(jia) 值，形成正向循環;也是對我國現有房地產(chan) 市場稅收結構中重交易、輕保有的修正，有利於(yu) 房地產(chan) 市場的健康發展。

　　2.推出房地產(chan) 稅主要定位為(wei) 形成合理的稅收體(ti) 係。

　　無論從(cong) 國際經驗，還是上海和重慶的實踐來看，房產(chan) 稅對房價(jia) 的影響是有限的。

　　推出房地產(chan) 稅更多定位為(wei) 理順現有的房地產(chan) 稅費結構，形成合理的稅收體(ti) 係，為(wei) 地方財政提供重要和穩定的稅收來源。

　　3.受製多種因素影響，房地產(chan) 稅在我國短期內(nei) 難以全麵落地。

　　除了立法等準備工作還未完成以外，由於(yu) 前期重慶、上海的房地產(chan) 稅試點並不成功，預計房地產(chan) 稅征收前還會(hui) 采用新的方案，目前關(guan) 於(yu) 新方案還存在許多爭(zheng) 論，以及有待解決(jue) 的技術問題。

　　另外，樓市出現嚴(yan) 重分化，擔心推出房地產(chan) 稅後對三四線城市去庫存影響，也是很重要的考量因素。因此，房地產(chan) 稅在我國短期內(nei) 難以全麵落地。

　　4.新推出的房地產(chan) 稅將對現行稅費體(ti) 製中的稅費項目進行歸並和調整。

　　房地產(chan) 稅在起草過程中，實際上是對現行稅製以及有關(guan) 的收費體(ti) 係的再設計，因為(wei) 圍繞著房地產(chan) 的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地產(chan) 稅有關(guan) 。

　　新推出的房地產(chan) 稅將對現行稅費體(ti) 製中的稅費項目進行歸並和調整，更合理地反映房地產(chan) 市場的稅收結構。

　　5.可能先在某些城市、省份試行，然後再推廣。

　　1月12日，國家發改委主任徐紹史在《人民日報》發布署名文章稱，支持各地區在房地產(chan) 稅等方麵探索創新。可以預期，房地產(chan) 稅可能先在某些城市、省份試行，然後再推廣。