住宅體(ti) 係非常複雜，影響因素極多，往往從(cong) 不同層麵不同視角來觀察住宅體(ti) 係，得出的觀點可能會(hui) 截然不同。如果跳出“市場”內(nei) 部視角，從(cong) 政府與(yu) 市場關(guan) 係調整的層麵來觀察住宅體(ti) 係，或許能得出一些不同的觀點和結論。上世紀70-80年代，主要經濟體(ti) 相繼開展的供給側(ce) 結構性改革，則是觀察住宅體(ti) 係中政府與(yu) 市場的關(guan) 係調整的重要案例。

　　上世紀70-80年代，美國、英國開展的供給側(ce) 結構性改革是在市場經濟模式下，宏觀經濟管理方式的調整，是從(cong) 凱恩斯主義(yi) 有效需求管理向強調市場與(yu) 自由競爭(zheng) 的供給管理的轉變。同時期，針對經濟發展過程中暴露的問題，德國也從(cong) 對長期奉行的社會(hui) 市場經濟模式進行了微調，更加強調市場與(yu) 自由競爭(zheng) 的供給管理，明確提出“少一些政府，多一些市場”的自由主義(yi) 經濟主張。而日本也展開了一係列供給側(ce) 結構性改革，試圖從(cong) 原先政府主導市場經濟模式逐步擺向市場經濟模式。

　　在主要經濟體(ti) 供給側(ce) 結構性改革過程中，住宅體(ti) 係成為(wei) 政府與(yu) 市場關(guan) 係調整的重點。受各經濟體(ti) 的資源稟賦、政策發力的目的與(yu) 路徑、住宅體(ti) 係的所有權類型等眾(zhong) 多因素影響，住宅體(ti) 係中政府與(yu) 市場的關(guan) 係調整在主要經濟體(ti) 之間呈現出明顯的不同，絕非完全同質。但同時也可以發現，在改革過程中，政府與(yu) 市場的關(guan) 係在住宅體(ti) 係整體(ti) 功能、角色定位進行了明顯調整，在住房體(ti) 係的供給、持有、需求等環節上也有所變化。

　　第一，轉變住宅體(ti) 係的整體(ti) 功能，逐步減輕政府在社會(hui) 保障上的責任，更加鼓勵市場發揮作用。上世紀70年代末，英國公營住房約占住宅總量的二分之一，由於(yu) 公房租金太低，僅(jin) 為(wei) 成本租金的57%，政府每年要撥出大量資金補貼房租，給財政造成很大壓力。1979年，英國保守黨(dang) 政府執政，發布“幫助家庭”宣言，其中強調促進自有住房部門的發展、社會(hui) 住房出售和私人租賃部門振興(xing) 。其後，撒切爾政府對住房保障製度進行改革，政策重點轉移到鼓勵和支持居民自建住房和購買(mai) 住房方麵，大量出售原有公房，從(cong) 而加快了住房體(ti) 係自由化進程。1973年，日本政府在編製年度預算時作出“福利元年”的宣言，表明要將經濟增長的成果用於(yu) 社會(hui) 保障，但同年發生了第一次石油危機，提出“福利元年”宣言的基礎發生動搖。從(cong) 70年代末開始，日本自民黨(dang) 和政府開始強調家庭相互扶助的重要性，暗示了減輕社會(hui) 保障公共責任的意圖，將家庭的定位由社會(hui) 保障的“對象”變為(wei) “旗手”，隱含了“不是國家支撐家庭，而是家庭支撐國家”的轉變。

　　第二，轉變住宅體(ti) 係的角色定位，住宅體(ti) 係成為(wei) 部分國家政府調節經濟景氣的抓手。德國作為(wei) 特例，盡可能保證了住房政策的獨立性，將住房政策與(yu) 家庭鼓勵政策、就業(ye) 政策、收入再分配政策以及財產(chan) 積累政策等其他社會(hui) 政策相對隔離。但其他主要經濟體(ti) ，往往將住宅政策從(cong) 屬於(yu) 經濟政策，作為(wei) 刺激經濟增長的手段。從(cong) 上世紀70年代開始，日本政府為(wei) 了擴大經濟，將住宅政策從(cong) 屬於(yu) 經濟政策，積極推進房地產(chan) 市場發展，每當經濟增速放緩，就擴大住宅金融公庫的規模，作為(wei) 刺激經濟增長的手段。住宅金融公庫在1979年創設了分段償(chang) 還製度，降低了返還初期5年期間的負擔，並在1980年設立提供父母子女兩(liang) 代貸款繼承償(chang) 還製度。80年代中期到90年代前半期，日本政府為(wei) 了擴大內(nei) 需不斷增加住宅金融公庫的融資供給。1985年設立特別補貼貸款製度，進入上世紀90年代，金融公庫又將分段償(chang) 還製度變更為(wei) 緩慢償(chang) 還製度，在1993年、1994年進一步降低最初5年期間的返還額，並階段性擴大了對取得住宅者住房貸款的減稅。在住宅金融公庫被廢止後，又通過對住宅貸款減稅等手段，刺激經濟增長。

　　第三，在住房供應環節上，政府由直接幹預轉向間接幹預。在上世紀60年代以前，英國主要麵臨(lin) 的是住房短缺問題，政府在生產(chan) 環節直接幹預住房市場的運行，通過設立專(zhuan) 門的機構、提供運營資金，重點解決(jue) 住房供求矛盾尖銳、嚴(yan) 重短缺的問題。進入70-80年代，住房供求基本達到平衡，政府幹預也逐步轉向間接幹預，采取對普通住房發展商住房建設投資和私人住宅投資實行優(you) 惠貸款(長期低息貸款或貼息貸款)、貸款利息減免等辦法，支持非盈利性機構發展低成本、低租金住房，間接幹預住房供應，通過市場為(wei) 中低收入居民提供住房保障。80年代初期，美國裏根政府大膽縮減了住宅政策，1981年，裏根指定了一個(ge) 研究住房問題的30人委員會(hui) ，提出了100項建議，基本重點是放鬆或取消影響住房供給的規章，向低收入家庭提供直接的現金補助，並基本停止了對住房建築的補貼。有資料顯示，在1981-1987年間，為(wei) 住房和城市發展部援助住房計劃的撥款從(cong) 319億(yi) 美元降至94億(yi) 美元。

　　第四，在住房持有環節上，政府大力推進產(chan) 權私有化，使得居民擁有自有房產(chan) 的意願不斷膨脹。主要經濟體(ti) 普遍認為(wei) ，一個(ge) 擁有住房財產(chan) 的階層，是最穩定的階層，有利於(yu) 整個(ge) 社會(hui) 的安定。同時，推動公房私有化，也可相應減輕政府直接幹預住房市場而帶來的壓力。上世紀70年代末期開始，主要經濟體(ti) 出現了住房產(chan) 權私有化的態勢，紛紛減少公共住房建設，自有房產(chan) 率呈現明顯的上升趨勢，自有房產(chan) 逐步占據住宅所有形態的中心。有資料顯示，到2002年，在西班牙、意大利、挪威、愛爾蘭(lan) 等國自有房產(chan) 率接近或超過80%，在英國、美國、加拿大、日本等國為(wei) 6成左右。英國在推進改革過程中，提出“優(you) 先購買(mai) 權”。凡租住公房的住戶有權優(you) 先、優(you) 惠購買(mai) 其所住的公房，並依據居住年限，以相應的優(you) 惠折扣購買(mai) ，最大優(you) 惠折扣可達60%。居住條件越差、居住年限越長的公房，買(mai) 房折扣越大。日本自民黨(dang) 政府則通過經濟增長增加中間階層，並通過稅收、住宅金融公庫等手段誘導中間階層取得自有房產(chan) ，通過自有房產(chan) 的建設進一步促進經濟增長。

　　1980年、2002年主要經濟體(ti) 房屋自有率(%)、資料來源：OECD(2004);查爾斯 古德哈特(2010) 楊暢 圖

　　第五，在住房需求環節上，政府縮小了支持的人群範圍，更加強調個(ge) 人的主動性，並轉變補貼方式。上世紀80年代，日本政府則重點引導中間階層取得自有房產(chan) ，對於(yu) 雇傭(yong) 不穩定、收入不增長、未婚等家庭的支持力度相對較弱，這些人群試圖居住穩定和生活安定則是很困難的。美國裏根政府執政之後減少了聯邦政府在住房問題上的卷入，把權力交給州和地方政府，強調私人主動性和向困難戶提供租金支付憑單(直接付款)，讓他們(men) 在市場上自己尋找住房。同時，政策目標更加針對低收入家庭，排除了前期能夠接受補貼的中低收入家庭。1979年執政的英國保守黨(dang) 政府發布“幫助家庭”宣言，宣言中並沒有涉及無家可歸者的安置或公共部門的住房問題。相應的住房政策並不是為(wei) 了響應人們(men) 的住房需求，而是拓展自有住房的規模及強化市場。在1989年經濟衰退中，英國政府進一步轉變了住房政策主體(ti) ，更加強調增強私人部門的作用，減少住房相應補貼，明確以援助低收入者為(wei) 目標。

　　(本文僅(jin) 代表個(ge) 人觀點)