最近一段時間，媒體(ti) 上關(guan) 於(yu) “以房養(yang) 老”試點不成功的討論頗多。嚴(yan) 格來說，被詬病為(wei) “應者寥寥”、“慘淡收官”的“試點”，其實是“住房反向抵押養(yang) 老保險”，坊間俗稱“倒按揭”。把“以房養(yang) 老”與(yu) “住房反向抵押養(yang) 老保險”或“倒按揭”混為(wei) 一談，其實並不嚴(yan) 謹，因為(wei) 前者涉及的範圍要比後者大得多。“倒按揭”隻是諸多“以房養(yang) 老”政策中的一部分，我們(men) 恐怕不能簡單地以偏概全。

　　追究“倒按揭”政策為(wei) 什麽(me) 不成功，簡言之，是因為(wei) 這項政策在需求側(ce) 和供給側(ce) 都不被看好。因此，在試點過程中，表現為(wei) 需求和供給都缺位。這種供需兩(liang) 缺的現狀，幾乎從(cong) 一開始就注定了“應者寥寥”、“慘淡收官”的結果。

　　的確，倒按揭政策的倡導者看到了老年人大量的服務需求，並且都是剛性需求。通常認為(wei) ，有購買(mai) 欲望同時又有購買(mai) 能力的需求是有效需求，有購買(mai) 欲望但沒有購買(mai) 能力的需求隻是潛在需求。從(cong) 這個(ge) 角度看，大部分老人的服務需求因為(wei) 沒有經濟實力的支持，所以隻是潛在需求。於(yu) 是政策倡導者就提出讓老人將住房抵押來獲得生活費用，用以滿足自己的服務需求，將潛在需求變成有效需求。

　　但是，對於(yu) 中國的城鎮居民來說，住房本身又何嚐不是剛需?何況在大多數普通的居民家庭，住房往往是最大的一筆財產(chan) ，不管這筆財產(chan) 是否記在老年人的名下，他們(men) 都很難獲得不受牽製的完全的自由處置權。在這種情況下，以抵押一個(ge) 剛需來滿足另一個(ge) 剛需，能行得通嗎?

　　進一步分析，若進入傳(chuan) 說中的“住房反向抵押養(yang) 老保險”市場，分析一下供需雙方，其實老人和保險公司的角色都很擰巴。如前所述，老年人是服務的需求方。但當他們(men) 將自己的住房倒按揭時，他們(men) 又在扮演供給方的角色。這也就是說，保險公司變成了“需求方”，他們(men) 是在用分期付款的方式“回購”老年人的住房。

　　我們(men) 再來看看，購房時的“正按揭”是怎樣操作的：首先是供需雙方簽訂協議，然後付首付，於(yu) 是購買(mai) 者就可以拿鑰匙了。等房產(chan) 證辦下來，財產(chan) 權和使用權就轉移到購買(mai) 者那邊。但是，購買(mai) 者還必須按協議每月償(chang) 還貸款，直至最終本息銀訖兩(liang) 清。這的按揭貸款的過程，符合市場的遊戲規則，是個(ge) 雙贏的選擇。

　　但是倒按揭與(yu) 正按揭並不相同，供需雙方簽訂協議後，保險公司就得按協議給付老人的生活費了，但是房子仍然歸老人住著。也就是說，根據現行的倒按揭產(chan) 品設計，代表著財產(chan) 權的房產(chan) 證抵押給保險公司了，但住房的使用權仍歸老人。

　　吊詭的是，我們(men) 的住房政策又有種種與(yu) 眾(zhong) 不同的規定：首先，城鎮居民的住房統統是“空中樓閣”，腳下的地皮仍歸國有。業(ye) 主隻能購買(mai) 土地使用權，最長年限是70年。因此，如果老人60歲時將住房抵押，然後仍在原處居住，假設老人80歲離世，在此20年間，實際上不可分割但又被人為(wei) 分割的住房使用權和土地使用權實際上都在一天天地折舊。到保險公司最終接手時，住房的使用價(jia) 值和市場價(jia) 格肯定都已大打折扣。其次，房地產(chan) 業(ye) 內(nei) 還有個(ge) 說法，現在的居民住宅壽命也就30年。加上老人肯定不會(hui) 買(mai) 來新房就抵押出去，這麽(me) 兩(liang) 頭一掐，老人身後留下的那個(ge) 破舊的空中樓閣還值幾何?

　　當年討論這個(ge) 政策方案時，就有專(zhuan) 家問，國外的倒按揭為(wei) 什麽(me) 就能做得紅紅火火。言下之意，就是國外的紅紅火火說明在中國自然也會(hui) 紅紅火火。當然，必須承認，國外確有這樣的保險產(chan) 品，也有一定的市場，但紅紅火火卻是忽悠的。首先，在大多數發達國家，購買(mai) 私人住房，是連帶腳下的土地一起買(mai) 下的。也就是說，房主對房屋土地都具有財產(chan) 權。保險公司願意作交易，是看中了房屋所在的地塊。其次，要做成倒按揭，還有一個(ge) 先決(jue) 條件，就是房地產(chan) 市場是穩定的、發展的。試想，在“次貸危機”的社會(hui) 經濟背景下，哪個(ge) 保險公司還敢做倒按揭?

　　由“住房反向抵押養(yang) 老保險”的不成功看老年服務政策乃至整個(ge) 的社會(hui) 政策，會(hui) 有很多“反向”的教益。如今，負有一定責任的政府官員麵對一個(ge) 社會(hui) 問題，常常作出第一反應就是“國外怎麽(me) 做”?於(yu) 是，一批專(zhuan) 家學者就會(hui) 引經據典地說出一推發達國家的成功經驗。接下來，中國還是一個(ge) 發展中國家的國情就被置之腦後，試圖從(cong) 國際經驗中搬一個(ge) 回來解決(jue) 問題的衝(chong) 動壓倒一切。放眼世界，學習(xi) 國際經驗，肯定是沒有錯的。但是，任何國家的任何經驗都會(hui) 有其傳(chuan) 統的文化背景和現實的社會(hui) 經濟背景，就此而言，可以說沒有一個(ge) 國家的現成經驗是可以原封不動地直接“嵌入”到中國的社會(hui) 生活和製度框架之中的。

　　最近一段時間，來也匆匆，去也衝(chong) 衝(chong) ，一“閃”而過的政策，已經不是個(ge) 案。當然，可以以改革就應該允許試錯來推搪。譬如說，“倒按揭”似乎也並沒有造成多大的負麵影響。但若深究，引起社會(hui) 公眾(zhong) 內(nei) 心深處不安的，恐怕是對政府決(jue) 策能力的質疑。