——中建集團北京市海澱區北安河安置房項目的探索以PPP政企合作為(wei) 基礎的多方合作開發模式實施過程中，項目開發企業(ye) 與(yu) 投資公司、施工企業(ye) 、供貨企業(ye) 等開展了良好的合作，建立了公私合作、多方合作的典範。

　　近年來，國家提出實施大規模保障性安居工程，保障性住房項目作為(wei) 其中重要組成部分得到大力關(guan) 注，國家相繼出台相關(guan) 政策對其進行指導和支持。同時，進行城市改造或擴建可以激發城市活力，增強城市承載能力，安置房項目是推進新型城鎮化建設重要一環，是保障性住房項目的重要內(nei) 容，可以改善民生，優(you) 化人居環境，促進城鎮持續健康發展。在北安河安置房項目實施中，中建方程公司與(yu) 海澱區政府共同合作，大膽改革，精心設計，探索“兩(liang) 種模式”(多方參與(yu) 模式、居民全程參與(yu) 模式)，建設“四個(ge) 社區”(綠色低碳社區、智慧科技社區、人文關(guan) 懷社區、安居樂(le) 業(ye) 社區)，實現了政府、企業(ye) 、民生共贏。

　　建好安置房項目是實現城鄉(xiang) 居民共享發展的重要任務

　　中建股份公司是中國最大的建築房地產(chan) 綜合企業(ye) 集團和中國最大的房屋建築承包商，作為(wei) 央企，近年來積極發揮全產(chan) 業(ye) 鏈優(you) 勢，運用新的發展理念、新的合作模式，探索“未來城市”建設新模式，即在貫徹“創新、協調、綠色、開放、共享”的五大發展理念的基礎上，建設智慧、生態、健康、創新、低碳的新型城市典範。

　　北京市海澱區按照中央及北京市“疏解非首都核心功能，打造全國高水平雙創示範基地”要求，加快海澱北部地區新型城鎮化建設和產(chan) 業(ye) 結構調整步伐，其中居民安置房建設是海澱區建設的重點和難點。為(wei) 此，海澱區政府與(yu) 中建集團方程公司建立政企戰略合作關(guan) 係，在北安河項目創新安置房開發建設模式，有效推動了地區新型城鎮化發展。

　　海澱區北安河安置房項目是落實《北京城市總體(ti) 規劃(2004年—2020年)》《海澱新區整合規劃(2005年—2020年)》中海澱新區定位，提升中關(guan) 村國家自主示範區核心區綜合環境的需要，為(wei) 安置因市重點工程項目建設而騰退的周邊村莊的村民而建設。這一項目是海澱區重大民生工程之一，涉及安置近萬(wan) 名老百姓，項目總建築麵積約122萬(wan) 平方米，且要求同時開工和同時交付。該項目可以解決(jue) 海澱區蘇家坨鎮北安河村、周家巷等5個(ge) 村莊近萬(wan) 名回遷百姓的居住生活問題，是北京近幾年最大的安置房建設工程，在全國範圍內(nei) 開創了先河。

　　采用PPP開發模式，有效解決(jue) 投融資難題

　　海澱區北安河安置房項目建設管理過程中遇到諸多困難和挑戰。如項目規模較大，整體(ti) 同時開工，多達122萬(wan) 平方米建築麵積需要同時交付入住;項目工期較短，合同工期不足兩(liang) 年，拆遷施工同步;項目標準高，整體(ti) 結構及竣工按照“長城杯”“北京市安全文明施工工地”標準實施;項目投資大，項目預計總投資約100億(yi) 元，資金需求量大;項目協調難，設計與(yu) 施工同步展開，交叉協調工作量大;項目手續滯後，政府相關(guan) 單位協調工作量大，審批程序繁雜;項目高峰時勞務人員多達萬(wan) 餘(yu) 人，後勤保障和現場管理難度大等。

　　為(wei) 了迅速推進北安河安置房項目實施，海澱區政府、中建方程、蘇家坨鎮屬企業(ye) ，共同組建項目公司——中建新牧(北京)置業(ye) 發展有限公司。通過政企合作，優(you) 勢互補，實行多部門統籌配合、多主體(ti) 實施推進的建設開發模式。中建新牧(北京)置業(ye) 發展有限公司，承擔本項目的開發實施，項目根據合同約定到期交付給屬地政府，並由屬地政府按期分批支付購房款。

　　對於(yu) 北安河安置房項目，公司從(cong) 拆遷及征地開始。

　　首先，二級聯動開發建設主體(ti) ，負責辦理全周期開發建設手續及全過程開發建設，成為(wei) PPP模式在保障房領域的試驗典範。這種模式優(you) 勢主要有：第一，有效降低項目風險，中建方程從(cong) 項目前期設計和可行性研究到施工建設的全過程發揮經驗和技術優(you) 勢，識別整個(ge) 項目風險問題，與(yu) 政府部門共同根據自身能力承擔相應風險，提到項目成功率。第二，地方政府提供政策支持，通過簡化行政審批程序、完善政策保障、創新體(ti) 製機製，充分發揮統籌協調作用，切實加快拆遷安置項目前期審批手續辦理，推進配套基礎設施建設，降低拆遷安置房小區接入大市政配套成本等措施一攬子解決(jue) 安置房的係列問題。第三，鎮屬本地企業(ye) ，了解村民的訴求，能夠在與(yu) 村集體(ti) 、村民溝通上迅速取得一致性對話平台，使得征地拆遷和規劃設計、選材等快速推進。同時，村集體(ti) 企業(ye) 、當地民營企業(ye) 為(wei) 項目提供了配電箱、橋架、本地石材、苗木等，既節約了采購成本，又一定程度上拉動了地方經濟。第四，有效緩解政府財政壓力，充分利用社會(hui) 資本，引入新的資金來源，實現安置房投資主體(ti) 多元化，可解決(jue) 財政資金不足問題。第五，提高政府的管理水平，PPP模式開發安置房建設管理中政府角色由建設者轉為(wei) 監督者，相當大程度上倒逼地方政府提高管理水平和治理能力，加快了政府轉變職能速度。

　　其次，居民全程參與(yu) ，提升項目品質。拆遷安置房是拆除舊有房屋安置新房屋，有別於(yu) 普通商品房，是定向安置給拆遷戶的，這其中不僅(jin) 包含經濟因素，也摻雜情感因素。安置房與(yu) 回遷戶息息相關(guan) ，拆遷戶對拆遷安置房建設進度、質量、設計、安全等問題關(guan) 注度更高，要求更嚴(yan) 。因此，北安河安置房項目將居民意願放在第一位，充分考慮直接使用者的訴求，打破過去從(cong) 上至下強行安置的村莊改建計劃，在規劃設計、建材選擇、施工安裝等全過程引入公眾(zhong) 參與(yu) 和監督，並積極引入本地勞務參與(yu) ，建立起一個(ge) 全過程的居民參與(yu) 框架。

　　第一，居民參與(yu) 設計。該項目建造起初，與(yu) 相關(guan) 住戶居民進行詳細溝通，通過調查顯示，在安置房項目上需要根據不同家庭需求設計小戶型、中戶型、大戶型等多種類別的安置房，以供居民挑選;在安置房形式選擇上居民更傾(qing) 向於(yu) 就地和現房安置，而不是異地和貨幣安置，更多的是被動拖延安置，而不是主動提前安置。因此應從(cong) 安置居民需求出發，盡可能遵從(cong) 居民意願，保障居民的知情權、參與(yu) 權和監督權，多渠道聽取安置居民意見，接受安置居民監督，創新安置房建設管理模式，以實現安置居民共享發展成果。第二，居民跟蹤建築施工監督。在確保安全前提下，定期組織安置居民進入施工現場查看監督，此外，在每幢安置房開工建設時，有關(guan) 部門都組織專(zhuan) 業(ye) 人員進行全過程、全方位跟蹤監督，有效保證安置房建設的進度和質量。第三，合理安置居民就近就地就業(ye) 。安置房建設前期土地整理、臨(lin) 時圍牆搭建等基礎性工作積極雇用本地當地居民勞動就業(ye) ，成為(wei) 增加居民收入的很好途徑。

　　建設“四大社區”，改善居民生活質量

　　北安河安置房項目選址於(yu) 地鐵16號線終點北安河站北側(ce) ，實現地鐵站與(yu) 本社區的無縫銜接，交通條件便利。項目引進先進工程技術和人文理念，完全按照城市居住區設計標準，建設“四大社區”，使安置居民深切感受到生活方式的改變、生活水平的提升和生活質量的改善。

　　第一，綠色低碳社區。注重綠色建築、高科技建材、自然環境融合的海綿城市技術及理念的應用與(yu) 共建，降低城鎮化對生態環境的影響，降低家庭用能、用水和社區運營成本。第二，智慧科技社區。應用互聯網和物聯網技術，在智能家居、智能樓宇、智能物業(ye) 與(yu) 數字生活等諸多領域，提升社區的便捷化，降低物業(ye) 等運營成本。第三，人文關(guan) 懷社區。充分考慮實際使用者可能出現的老齡化、鄉(xiang) 裏關(guan) 係以及鄉(xiang) 愁寄宿等空間體(ti) 係，延續鄉(xiang) 土文化，建設適宜轉型村民的適老、適農(nong) 社區環境，延續鄉(xiang) 愁景觀和鄉(xiang) 裏親(qin) 情，減輕城鄉(xiang) 轉型過程中的文化衝(chong) 突和壓力。第四，安居樂(le) 業(ye) 社區。該項目規劃並建設了完善的教育資源、商業(ye) 設施、文化站、郵政所、社區醫療設施和養(yang) 老設施等公共服務和基礎設施，並通過河道整治、綠化、垃圾分類收集、雨汙水分流等市政工程措施，提升環境品質，使得原有農(nong) 村居民的城鎮化成為(wei) 生產(chan) 生活方式全麵的城鎮化，而不僅(jin) 僅(jin) 是居住形態的城鎮化。

　　“四大社區”建設取得明顯成效，綠色低碳社區打造“綠色建築評價(jia) 標識”二星級以及海澱區“綠色居住區”，建築節能率達到75%的國內(nei) 高標準水平，同時建築成本僅(jin) 比一星級標準高20多元/平方米，遠低於(yu) 行業(ye) 平均水平，在住區內(nei) 推廣了海綿城市技術，使項目達到85%的徑流量控製率，該項目通過太陽能利用等設備設施，每年將節省大量電、標準煤、水等資源;智慧科技社區實現智能係統覆蓋整個(ge) 小區，降低運行成本，每年可節約戶外大量照明電，並節約物業(ye) 相關(guan) 勞務支出;人文關(guan) 懷社區建設使得養(yang) 老床位數高於(yu) 國家千人指標，實施室內(nei) 外公共空間適老技術措施，村民日常婚喪(sang) 嫁娶和民俗活動空間需求滿足率100%，園林景觀鄉(xiang) 土植物占比超過60%;安居樂(le) 業(ye) 社區建設促使本社區居民實現大量就業(ye) ，業(ye) 務教育就學率達到100%，基本公共服務覆蓋率達到100%，垃圾分類處理率達到100%，生活汙水經過處理率100%。“四大社區”建設成效明顯，體(ti) 現了北安河安置房項目切實堅持共享發展理念來推進實現以人為(wei) 核心的新型城鎮化建設。

　　北安河安置房項目建設經驗具有廣闊使用價(jia) 值

　　目前，中建集團方程公司以北安河安置房項目為(wei) 旗艦示範項目，通過近兩(liang) 年的實踐，在總體(ti) 成本可控基礎上，探索出了一條以人為(wei) 本，具備綠色低碳、人文關(guan) 懷、智慧科技、普適服務四大理念的“未來社區”——高品質保障房開發建設之路，顛覆了人們(men) 對於(yu) 傳(chuan) 統保障房的認知。

　　北安河新型城鎮化示範項目——北安河安置房項目遵循海澱北部地區所走的產(chan) 城融合、城鄉(xiang) 統籌、以人為(wei) 本的新型城鎮化道路作出了創新探索，形成了一套城郊農(nong) 村實現新型城鎮化的綜合性解決(jue) 方案。這一綜合性解決(jue) 方案，能夠以較短的工期，實現了安置住區建設的建築工程高質量、綠色低碳技術高標準、回遷居民高滿意度，以及開發建設低成本、資源環境低負荷、文化轉型低衝(chong) 擊等，體(ti) 現了民生為(wei) 本，共享發展的理念，為(wei) 類似的安置住區建設和郊區城鎮化發展樹立了樣本。

　　以PPP政企合作為(wei) 基礎的多方合作開發模式實施過程中，項目開發企業(ye) 與(yu) 投資公司、施工企業(ye) 、供貨企業(ye) 等開展了良好的合作，建立了公私合作、多方合作的典範。從(cong) 規劃設計到建築施工的居民全程參與(yu) 模式;低價(jia) 成本適宜性的綠色建築技術、海綿城市技術、智慧社區技術;適應農(nong) 村人口生產(chan) 生活方式以及老齡化的安置住區設計方法;綜合考慮就業(ye) 、公共服務、生態環境的安置住區設計方法等方麵創新性開發模式、創新性技術和理念對中國城鎮化進程中的安置房及保障房建設開發提供了案例借鑒。

　　(作者單位：中共中央黨(dang) 校經濟學部)