編者按：近年來，隨著市場房價(jia) 總體(ti) 水平持續快速攀升，房價(jia) 收入比不斷走高，越來越多的進城務工人員和不少城市“收入夾心層”人員難以從(cong) 市場上獲得“承擔得起”的住房。而一輪比一輪“嚴(yan) 厲”的房地產(chan) 宏觀調控，卻被社會(hui) 指責為(wei) “空調”，讓很多民眾(zhong) 繼續“望房興(xing) 歎”。從(cong) 某種意義(yi) 上來說，我國住房製度改革和房地產(chan) 市場調控中的困境集中且典型地映射了我國經濟轉型和社會(hui) 變遷中的深層次、綜合性、全局性的矛盾和問題。

　　本文節選自著名經濟學家賈康先生領銜的重磅學術成果《中國住房製度與(yu) 房地產(chan) 稅改革》(2017年01月出版)一書(shu) 緒論——“建立符合國情和可持續發展要求的‘雙軌統籌’住房製度模式”，他們(men) 對中國住房政策與(yu) 市場調控困境的相關(guan) 影響因素進行了全麵分析。

　　中國住房政策與(yu) 市場調控麵臨(lin) 的困境：相關(guan) 因素與(yu) 問題分析

　　近年來，隨著市場房價(jia) 總體(ti) 水平持續快速攀升，房價(jia) 收入比不斷走高，越來越多的進城務工人員和不少城市“收入夾心層”人員難以從(cong) 市場上獲得“承擔得起”的住房。而一輪比一輪“嚴(yan) 厲”的房地產(chan) 宏觀調控，卻被社會(hui) 指責為(wei) “空調”，不僅(jin) 讓很多民眾(zhong) 繼續“望房興(xing) 歎”，也有損政府的公信力。住房市場的供求矛盾、特別是帶有結構性特征的住房可支付能力的社會(hui) 分層和社會(hui) 矛盾問題隨之加劇，房地產(chan) 市場秩序紊亂(luan) ，社會(hui) 成員的不動產(chan) 配置狀況兩(liang) 極分化，威脅社會(hui) 公正，影響社會(hui) 安定。

　　影響住房價(jia) 格與(yu) 住房不動產(chan) 配置的，不僅(jin) 有房地產(chan) 市場供需變動的即期因素，更有影響供需力量的長期、潛在、綜合因素，包括城鎮化、社會(hui) 分配差距拉大、房地產(chan) 過度金融化、土地供應機製和不動產(chan) 溢價(jia) 的調節機製等。從(cong) 某種意義(yi) 上來說，我國住房製度改革和房地產(chan) 市場調控中的困境集中且典型地映射了我國經濟轉型和社會(hui) 變遷中的深層次、綜合性、全局性的矛盾和問題。

　　(一)城鎮化因素

　　改革開放以來，我國城鎮化率年均提高1.02個(ge) 百分點;2000年以來，城鎮化率年均提高1.36個(ge) 百分點。過去30多年，城鎮化率(常住人口城鎮化率)從(cong) 1978年的17.9%上升至2012年的52.57%，2015年進一步提高到為(wei) 56.10%，已與(yu) 世界平均水平大體(ti) 相當。根據世界各國城市化的一般規律可知，當前我國仍處在城鎮化率30%~70%的快速發展期。

　　新型城鎮化的核心問題，是要有序推進農(nong) 業(ye) 轉移人口的市民化。據公安部統計，2010-2012年，全國農(nong) 業(ye) 人口落戶城鎮的數量為(wei) 2505萬(wan) 人，平均每年達到835萬(wan) 人，再加上並不落戶但卻在城鎮常住和工作的流動人口，這一部分社會(hui) 成員的住房需求十分龐大。未來20-30年，估計我國的城鎮化率仍將保持年均1%左右的增長速度，相當於(yu) 每年平均約有1400萬(wan) 農(nong) 村人口轉移至城市。

　　目前城鎮人均住房麵積為(wei) 35平方米左右，假定新移民人均住房麵積需求較低——平均為(wei) 30平方米，則為(wei) 滿足這些新移民居住的住宅麵積將年均達到4.2億(yi) 平方米。以住房套均麵積70平方米估算，則每年城鎮住房新增需求要達到600萬(wan) 套，這還不包括原有城鎮居民的改善性住房需求。

　　新型城鎮化對住房政策體(ti) 係提出了新的挑戰。

　　首先，“住有所居”對住房保障目標與(yu) 重點產(chan) 生深遠影響。“住有所居”首先強調的是保障中低收入群體(ti) 的居住權利，而不是住房產(chan) 權。

　　其次，社會(hui) 和諧的城鎮化對住房保障客體(ti) 及保障房布局等提出了更高要求。在住房方麵，社會(hui) 和諧的城鎮化主要體(ti) 現在要解決(jue) 農(nong) 民工住房問題與(yu) 促進不同收入階層在社會(hui) 層麵的混合居住等。

　　再次，提高城鎮化質量對保障性住房周邊的公共基礎設施提出了同步要求。城市的本質內(nei) 涵是使人們(men) 生活更加美好，宜居成為(wei) 新型城鎮化的客觀要求，而為(wei) 低收入群體(ti) 創造一個(ge) 宜居的住房環境，特別是對保障性住房相關(guan) 的周邊公共基礎設施建設，成為(wei) 政府完善住房保障工作的重點內(nei) 容。

　　這些都可歸於(yu) 公共財政必須推進的“基本公共服務均等化”的重要內(nei) 容。

　　上海易居研究院劉衛衛、朱光等研究人員利用經濟學彈性係數原理，通過定量分析，得出城鎮化率變化與(yu) 住房指標變化間可量化的相關(guan) 關(guan) 係。譬如，全國城鎮化率提升1%，相應住房投資增長7%，住房銷售麵積增長5.7%，住房竣工麵積增長2.7%，人均住房麵積增長1.4%等。在這種背景下，城市住房“供不應求”帶有長期趨勢特征，十分需要建立市場配置和政府保障相結合的住房製度，推動形成總量趨於(yu) 基本平衡、結構基本合理、房價(jia) 、房租水平與(yu) 消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求。

　　(二)人口總量與(yu) 結構的變化：總規模上升、老齡化和家庭“小型化”

　　人口是房地產(chan) 需求的基礎性因素，一個(ge) 國家的住宅需求量主要是根據這個(ge) 國家的人口數量、年齡結構和家庭分裂速度決(jue) 定的。人口總量、家庭結構、地域集聚特征是影響住房需求的長期因素。

　　經濟學中“剛性需求”是指社會(hui) 主體(ti) 為(wei) 了滿足自身生存需要而產(chan) 生的需求，住宅屬於(yu) 生活必需品，人們(men) 為(wei) 了滿足生存和發展的基本需要勢必會(hui) 對其提出的需求，就屬於(yu) “剛性需求”。在這種“剛性需求”作用下，住宅需求量始終伴隨人口數量和結構性變化而在總體(ti) 上發生改變。

　　我國仍處在總人口的上升區間但未來會(hui) 達峰值而轉為(wei) 穩定狀態，截至至第六次全國人口普查，我國較2000年底淨增人口達到近7390萬(wan) 。伴隨人口增長，我國房屋竣工麵積也從(cong) 2000年底的80715萬(wan) 平方米上升到2009年底的245402萬(wan) 平方米，9年時間增加了兩(liang) 倍以上。

　　房屋建築麵積顯著增長的趨勢與(yu) 人口對住房提出的“剛性需求”密切相關(guan) ，同時也與(yu) 中國步入“中等收入”社會(hui) 而必然產(chan) 生的大基數人口對住房提出“改善性需求”有關(guan) ，因此人口數量的逐年增加極大地刺激新增基本需求、改善性需求合成的住房總需求的上升。同時，中國的家庭人口平均數已從(cong) 1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，並在不斷的下降中，這種家庭向“小型化”的裂變，自然也會(hui) 對住房需求的上升帶來可觀的影響。

　　當然也應看到，我國人口撫養(yang) 比自1950年到1964年保持上升趨勢，從(cong) 61.0%上升到79.4%。從(cong) 1964年開始，人口撫養(yang) 比持續下降，使中國進入人口紅利時代，這種趨勢持續到2013年左右。2013年之後，人口老齡化速度加快，中國將從(cong) “人口紅利期”轉為(wei) “人口負債(zhai) 期”，與(yu) 此相關(guan) 全社會(hui) 老齡化及儲(chu) 蓄率的降低，會(hui) 帶來未來對房地產(chan) 價(jia) 格的降低影響。

　　1991-2009年近20年間，中國的購房年齡人口總數從(cong) 3.45億(yi) 增長到4.65億(yi) ，增幅為(wei) 34.8%，而全國普通商品住宅價(jia) 格則從(cong) 每平方米756元增長到4474元，扣除通貨膨脹因素的影響，增幅為(wei) 392%。但從(cong) 2015年之後，適齡購房人口數將開始呈現下降趨勢。截至2015年底，我國60歲以上的老人達2.22億(yi) 人，根據國家統計局的數據，2015年城鎮人口的比重達到56.1%。

　　30年以後，按照平均壽命預期值計算，加上上世紀五六十年代高峰時期出生的人口，將一共約有4億(yi) 以上的人口死亡。上世紀七八十年代出生的2億(yi) 多人口，屆時也開始進入老齡化階段。前30年，在城裏購買(mai) 商品房居住或投資的主要是這兩(liang) 代人群體(ti) ，而30年後，城市將可能空出一億(yi) 套以上的商品住房。

　　隨著人口出生率的下降，中國人口進入負增長時期適齡購房人口總數的持續減少，以及老齡化社會(hui) 特征繼續顯現，又將會(hui) 對商品住宅市場產(chan) 生很大影響，很多城市將不但很難再有新增的住房需求，原有住房需求可能還會(hui) 表現為(wei) 下降。雖然會(hui) 有一些更新、改善房產(chan) 的需求，但總體(ti) 上屆時房地產(chan) 業(ye) 需求下降不可避免，除少數人口聚集效應仍十分顯著的大城市外，一般城市的住房將會(hui) 出現普遍過剩。中國家庭規模“小型化”趨勢會(hui) 在未來幾十年內(nei) 一定程度上抵消人口下降帶來的影響，但作用畢竟有限。

　　(三)社會(hui) 收入分配和不動產(chan) 配置(占有)的失衡與(yu) 秩序紊亂(luan) ，加劇住房矛盾，並形成惡性循環

　　黨(dang) 的十七大報告提出“創造條件讓更多群眾(zhong) 擁有財產(chan) 性收入”，對此社會(hui) 上有一種誤讀，認為(wei) 就是要讓更多人擁有資產(chan) ，尤其是住房資產(chan) 。在收入分配差距擴大的發展過程中，如不在人們(men) 更多擁有財產(chan) 性收入的同時，配之以必要的“抽肥補瘦”式的再分配調節，則會(hui) 助長“兩(liang) 極分化”，因為(wei) 收入分配差距的擴大和財產(chan) 在不同擁有者間配置(占有)差距的擴大是如影隨形、互相激勵的，特別是在不動產(chan) 由低價(jia) 迅速走向高價(jia) 的變化時期，後者在極大程度上決(jue) 定著前者。

　　2012年我國全國居民收入的基尼係數已高達0.474，此後有所下降，2015年為(wei) 0.462，但仍屬於(yu) 一般可判斷為(wei) 明顯“過高”的狀態，高於(yu) 0.4的國際警戒線。同時，研究發現，與(yu) 其他收入形式相比，城鎮居民財產(chan) 性收入分布的基尼係數是最高的，而且近年來對總收入差距的貢獻也在迅速擴大。從(cong) 國際經驗來看，財富的兩(liang) 極分化也遠遠高於(yu) 收入的分化情況。

　　基於(yu) 中國財富分布和收入分配的嚴(yan) 重失衡，房地產(chan) 價(jia) 格對於(yu) 占人口大概10%到15%的富人而言並不貴——基於(yu) 其房價(jia) 收入比而言。但是對於(yu) 社會(hui) 多數人口而言，這種房價(jia) 就變得貴、太貴甚至根本不可負擔。

　　當能夠負擔房子的這些階層隻占人口的百分之二三十的時候，又恰值城鎮化加速、人口規模上升、改善性需求快速形成、住房總體(ti) 上供不應求的發展階段，再加上住房商品化改革不可避免地推出，使商品房在市場上通過房價(jia) 上升機製在更大的一個(ge) 層麵上投資品屬性不斷得到強化，而逐漸偏離消費品屬性。此時，房價(jia) 的驅動力更多的是部分高端收入人群的投資、資產(chan) 和金融變量，而不是總計的社會(hui) 消費和收入變量。現實中，目前中國一線城市的房價(jia) 收入比已經高達十幾、二十甚至幾十倍，遠高於(yu) 一般認為(wei) 的4-6倍的合理區間，這就是在社會(hui) 收入分配嚴(yan) 重失衡情況下，全國富有階層的住房購買(mai) 力通過地區間轉移流動所致。

　　在我國國民收入分配結構中，勞動收入(雇員薪酬)份額近些年呈持續下降趨勢，資本收入份額則持續上升。而在近年來我國房地產(chan) 價(jia) 格持續攀升的背景下，來自於(yu) 房地產(chan) 溢價(jia) 或不斷上漲的出租收益等資本性收入，實際上又進一步惡化了國民收入分配格局，再加上不動產(chan) 投資、住房交易領域存在的較為(wei) 突出的秩序紊亂(luan) 、設租尋租、黑色與(yu) 灰色收入膨脹等問題，在實際製造各地的一批“房姐”式的暴發戶，又以這些人為(wei) 甚肆無忌憚地進入“炒房”交易，從(cong) 而形成某種惡性循環。

　　經過了這些年不動產(chan) 投機的持續高漲，我國的房地產(chan) 在不小的程度上脫離了居住的基本功能而異化成投資(當然未必都是“不正之風”，有許多主要屬於(yu) 或純屬於(yu) “理財”的“技術路線”選擇)、投機的工具。

　　一方麵，高收入者或部分中等收入者通過大量購房置業(ye) 投資，在過去十年的房價(jia) 上揚過程中進入財富增值的通道，其財富迅速積累，財富效應不斷放大。在這部分人的收入結構中，財產(chan) 性收入占據了絕大部分，遠超工資性收入。積累的結果，這一部分中等收入者邁入高收入者行列，而高收入者邁入超高收入行列;

　　另一方麵，低收入者或部分中等收入者由於(yu) 無力購買(mai) 或者持幣觀望，也就沒有機會(hui) 進入財富上漲通道(自己居住的首套用房增值隻能帶來一些心理滿足意義(yi) )，因為(wei) 這部分人群的收入結構主要是工資性收入占主體(ti) ，於(yu) 是在房價(jia) 的上揚過程中，因貨幣進一步貶值而使其財富地位進一步受損。

　　由於(yu) 房價(jia) 上漲的速度超過工資上漲的速度，結果導致低收入者依然是低收入者，一部分中等收入者因購買(mai) 高價(jia) 的居住性住房而成了實質上的低收入者(以“房奴”為(wei) 典型狀態)。最終的結果是，在近年房地產(chan) 價(jia) 格的高漲過程中，加劇了我國兩(liang) 極分化，“富者愈富，窮者愈窮”，馬太效應凸顯。

　　(四)房地產(chan) 屬性的日愈金融化

　　住房是必需的消費品，又是基礎、大宗的跨期消費品，同時也可以是資本品，成為(wei) 被投資、被炒作的對象。特別是在我國居民投資渠道有限的情況下，流動性充裕或泛濫的時候，住房就首當其衝(chong) 被作為(wei) 投資或投機的對象。

　　新世紀以來，我國廣義(yi) M2呈現快速增長態勢，金融市場流動性曾呈現持續寬鬆狀態，M2與(yu) 名義(yi) GDP的比值在不斷上升。

　　2003年以來，外匯占款快速增加導致貨幣供應量的被動釋放。M2的快速增長更多流向了房地產(chan) 市場，充足的流動性對房地產(chan) 價(jia) 格也產(chan) 生了很大的影響，加劇了房地產(chan) 價(jia) 格的上漲趨勢。同時，M2的增加，也使得房地產(chan) 商從(cong) 銀行獲得貸款可能性增加，潛在購房者流動性約束下降，從(cong) 而對房地產(chan) 需求的更為(wei) 旺盛和新建築投資決(jue) 策的更為(wei) 積極和擴張衝(chong) 動產(chan) 生相當大的影響，導致房地產(chan) 價(jia) 格顯著抬升的變化。個(ge) 人住房按揭貸款刺激了需求，拉升房地產(chan) 價(jia) 格;而房地產(chan) 開發貸款又大大緩解了房地產(chan) 開發建設中的資金壓力，為(wei) 房地產(chan) 開發商“惜售”、“囤房、囤地”等行為(wei) 提供了便利。

　　又由於(yu) 房地產(chan) 具有建設周期長，自然壽命和經濟壽命長以及土地供給有限等特點，這決(jue) 定了房地產(chan) 短期供給是缺乏彈性的，房地產(chan) 價(jia) 格的變動主要受城鎮化加快背景下又加入了其他因素的持續向上需求變動的影響。因此，M2變動通過需求麵對房地產(chan) 價(jia) 格的影響大於(yu) 通過供給麵對房地產(chan) 價(jia) 格的影響。

　　現階段中國的投資渠道單一，商品房投資成為(wei) 比存款利息收入高而風險相對小、且不需要過多專(zhuan) 業(ye) 技術與(yu) 管理能力的最佳投資選擇。從(cong) 靜態收益率比較看，由於(yu) 近年來人口向大中城市流動趨勢進一步增加以及每年規模龐大的大學生畢業(ye) 等新增就業(ye) 人口，使得大中城市的住房租賃需求持續普遍上漲，表現在租金上中國的住宅租金水平收益率水平要高於(yu) 主要發達國家和發展中國家，直接平均租金收益率在4.8%，而主要城市的租金收益率達到7%左右，遠遠高於(yu) 銀行存款的收益率。

　　從(cong) 動態看，由於(yu) 中長期趨勢上中國大部分城市的房地產(chan) 價(jia) 格都在上漲，使房地產(chan) 投資產(chan) 生了較大的資產(chan) 溢價(jia) 收益。這種利益驅動在“羊群效應”和“金融化”的共同作用下，以很快的速度表現為(wei) 投機、投資交易的增長，加劇了房地產(chan) 市場中的非理性需求。

　　(五)城市發展模式問題

　　住房商品具有典型的異質性和“宜居”評價(jia) 的複雜性，其價(jia) 格不僅(jin) 取決(jue) 於(yu) 住宅本身的建築質量、戶型結構、麵積、朝向、社區環境等，而且與(yu) 城市布局、空間區位、設施配套等一切與(yu) 人居相關(guan) 的社會(hui) 、經濟、環境因素息息相關(guan) 。

　　城市住房問題與(yu) 城市空間多種構成要素問題有關(guan) ，這是住房有別於(yu) 其他商品的基本特征之一。雖然現階段住房問題的主要矛盾是快速城市化等造成的供求數量失衡，但對住房供求的“空間失配”問題也亟須重視。住房供給並非單純的數量問題，它還包含城市空間結構、交通聯係、服務設施配套等因素。

　　城市住房市場客觀上呈“板塊化”分布，其主要原因是住房本身的高度差異化——由其地理位置、環境品質、交通便利性、社會(hui) 基礎設施和服務網點配套等條件而分化為(wei) 次級子市場，體(ti) 現為(wei) 板塊內(nei) 部的“均質性”和外部的“異質性”並存。板塊化即是一種空間分割現象，是導致住房供求易出現“空間失配”的重要原因。例如在高端地段工作的低收入群體(ti) 很難在較小的通勤半徑內(nei) 尋覓適當的住房，隻能支付較高的通勤成本而遠距離居住;而如果保障房的選址過於(yu) 偏遠，基本服務缺乏，且交通成本過高，則同樣不適合低收入群體(ti) 。

　　充分認識住房的“空間粘性”特征，也就要充分重視住房市場中的價(jia) 格機製失靈。從(cong) 理論上說，假如土地供給充分，在長時期裏，價(jia) 格機製會(hui) 引導住房供求平衡並且平抑房價(jia) ;但由於(yu) 存在“優(you) 勢區位土地短缺”和“空間粘性”，短中期內(nei) 很難改善供求關(guan) 係。

　　現實中，城市中的優(you) 勢區位土地總是短缺的，當房價(jia) 上漲時，雖然有些城市可以擴大土地供給，但可能主要分布在城市外圍，短期內(nei) 很難形成對中心區優(you) 勢區位土地的替代。並且，住房建造周期很長，從(cong) 獲得土地到最終形成住房供給往往需要幾年時間。

　　因而，雖然房地產(chan) 行業(ye) 的高利潤率會(hui) 促使大量資本集聚，但短期擴大供給殊非易事。因此，短期遊資更青睞於(yu) 在需求環節抬升投資和投機需求的炒作，從(cong) 而會(hui) 進一步加劇供求矛盾。

　　我國住房問題也集中反映了城市空間發展的挑戰。在高人口密度的城市中心區，住房資源的稀缺和不當配置會(hui) 衍生出一係列問題。當住房價(jia) 格上漲快於(yu) 經濟增長時，住房問題表現為(wei) 中低收入群體(ti) 難以支付住房價(jia) 格;任由價(jia) 格機製發揮作用，必將導致日益明顯的住房資源分配不公平;而缺乏合理和有效的規劃與(yu) 調節幹預則有可能助長住房開發的無序和混亂(luan) ，並使得城市公共基礎設施的運行效率低下。

　　但與(yu) 此同時，政府方麵的規劃水平不高、前瞻性不足，也會(hui) 產(chan) 生中心城區過分擁堵、居住群落的社會(hui) 階層分化、環境汙染等種種不良效應，困擾著社會(hui) 生活的方方麵麵。

　　近年來，我國“城市病”問題日益突出，城市服務管理水平不高。一些城市空間無序開發、人口過度集聚，重經濟發展、輕環境保護，重城市建設、輕管理服務，交通擁堵問題嚴(yan) 重，食品藥品等公共安全事件頻發，大氣、水、土壤等環境汙染加劇，城市公共服務供給能力不足，城中村和城鄉(xiang) 結合部等外來人口聚集區人居環境較差。現實生活正向城市發展模式問題提出挑戰，包括多類住房如何合理配比供應，各種相關(guan) 因素怎樣成龍配套，社會(hui) 和諧感、民生幸福感依靠什麽(me) 樣的房地產(chan) 供應體(ti) 係及政策得到提升?

　　麵向未來，應探求和遵循城鎮化發展規律，以推進人口城鎮化為(wei) 核心，提高城市可持續發展能力，加快轉變城市發展方式，優(you) 化城市空間結構，統籌中心城區改造和新城新區建設，以有效預防和治理“城市病”。完善城鎮基礎設施和公共服務設施，提升社會(hui) 服務和居住服務水平，增強城市承載能力，增強城市經濟、基礎設施、公共服務、資源環境對人口集聚的支撐作用，以提升城市可持續發展能力。其中，一個(ge) “托底”的事項就是切實將保障性住房等基本公共服務合理有效地覆蓋到城鎮常住人口。

　　(六)土地供應製度以及土地財稅製度

　　在土地製度方麵，改革開放以來，尤其是近十多年暴露出的明顯問題，一是城鄉(xiang) 土地分割;二是管理體(ti) 製不順，城鎮土地國有製度變成“地方政府的多部門實際占有”;三是政府壟斷土地情況下的決(jue) 策透明度和約束、監督、問責機製均不到位。在一級“市場”上，政府集“管地者”、“用地者”和“裁決(jue) 者”於(yu) 一身，形成“買(mai) 方壟斷”，極力壓低征用補償(chang) 標準。在二級市場上，政府集唯一的土地管理者、出讓方和監管者為(wei) 一身，形成“賣方壟斷”，加之不夠完善的招拍掛製度，不利於(yu) 抑製土地價(jia) 格攀升。

　　與(yu) 此同時，地方政府對房地產(chan) 領域的財稅收入依賴十分嚴(yan) 重。2010年中國地方政府的稅收中有16%來源於(yu) 土地及房產(chan) 相關(guan) 的稅收，如土地使用稅、契稅等，約6500億(yi) 元。來自建築業(ye) 與(yu) 房地產(chan) 相關(guan) 行業(ye) 的營業(ye) 稅，企業(ye) 和個(ge) 人所得稅的稅收達6800億(yi) 元。再加上3萬(wan) 億(yi) 元左右規模土地出讓金，2010年中央及地方各級政府從(cong) 土地、房產(chan) 及相關(guan) 行業(ye) 獲得的稅費達4.4萬(wan) 億(yi) 元，占GDP的10.6%。此外，中國地方政府融資平台利用土地向銀行抵押貸款等各種形式舉(ju) 借的債(zhai) 務超過10萬(wan) 億(yi) 。

　　土地批租收入(出賣土地使用權收入)在部分有條件“把地皮賣個(ge) 好價(jia) 錢”的地方政府那裏，成為(wei) 最被看重的收入來源，客觀上是極不均衡地形成了地區之間差距懸殊的土地出讓收入。不同年度和階段上收入規模的跳躍性亦十分嚴(yan) 重，且極易伴隨種種不規範、不公正的行為(wei) ，被人們(men) 詬病為(wei) 貶義(yi) 的“土地財政”現象。這方麵的問題又與(yu) 房地產(chan) 業(ye) 及住房供應問題形成了千絲(si) 萬(wan) 縷的聯係。亟需通過改革和完善財稅體(ti) 製，消解地方政府的“土地財政”問題，形成統籌兼顧基礎上的正確、理性的方案。