原來土地製度設計主要是體(ti) 現國有性質。但現在與(yu) 當時情況已經不同。將來工業(ye) 、商業(ye) 可能會(hui) 有償(chang) 續期，但住宅的趨勢是免費續期。

　　上周末，持續熱議了大半年的溫州部分住房20年土地使用證到期問題，終於(yu) 迎來了國家層麵的初步解決(jue) 方案。12月23日，國土資源部正式發布過渡性安排辦法，針對溫州等地少數住房土地使用權到期後“兩(liang) 不一正常”：不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記手續。

　　此舉(ju) 被認為(wei) 是具有風向標意義(yi) ，但問題是，國土資源部的批複隻是一個(ge) 過渡性的解決(jue) 方案。而且，據澎湃新聞報道，溫州按照這一精神辦理住宅建設用地使用權到期的交易登記，多數市民還持觀望態度，甚至有已談成的交易解除交易合同的。另據《21世紀經濟報道》，一位接近國土部的知情人士透露，就目前中國土地製度管理法而言，土地使用權到期續費是肯定的。但短期內(nei) 不會(hui) 實行，因為(wei) 會(hui) 影響三四線樓市去庫存。土地使用權到期後是否需要交費?如若交費要按什麽(me) 標準?這些問題還需要進一步厘清。對此，記者專(zhuan) 訪了國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲(yun) 。

　　政策要先考慮民眾(zhong) 需求

　　新京報：溫州這一舉(ju) 措，被評為(wei) 具有風向標意義(yi) ，值得全國去推廣嗎?

　　鄒曉雲(yun) ：不能說是“風向標”，但毫無疑問，溫州此舉(ju) 有指示作用。因為(wei) 全國各地情況不同，溫州這個(ge) 事比較特殊。據我所知，像20年產(chan) 權的情況全國並不是特別多。溫州為(wei) 何現在不收錢，一個(ge) 原因可能是因為(wei) 當年地太便宜了，所以就給了20年產(chan) 權，這是當地政府規定的。那出了問題，自然政府要想辦法解決(jue) 。而且，錢也不好收，一些房子可能都倒過手了，如果續期向誰收錢?如果向最後的產(chan) 權持有人收錢，也顯然不合適。所以，現在我們(men) 看到了這樣一個(ge) 結果。

　　新京報：國土資源部現在推出的還是一個(ge) 過渡性辦法，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，您怎麽(me) 看這個(ge) 辦法?

　　鄒曉雲(yun) ：之所以推出這樣一個(ge) 過渡性辦法，這也相當於(yu) 把問題推到了後麵解決(jue) ，目的是不影響大家現在居住。大家肯定會(hui) 說，為(wei) 什麽(me) 現在無法解決(jue) ?這主要是相關(guan) 的土地管理部門、一些專(zhuan) 家學者認為(wei) ，土地自動續期，這不符合公有製，所以反對的聲音比較大。

　　可我認為(wei) ，因為(wei) 任何政策的出台，都應該滿足大家需要、保證社會(hui) 安居樂(le) 業(ye) ，其他都是次要的。當然，這背後還有一些利益問題，因為(wei) 如果不免費，相關(guan) 部門就會(hui) 有很大一部分收益。

　　住宅就該免費續期

　　新京報：但畢竟民間反對的聲音比較大，有媒體(ti) 透露，國土資源部相關(guan) 人士認為(wei) ，到期收費是肯定的，您認為(wei) 呢?

　　鄒曉雲(yun) ：我還聽到有專(zhuan) 家說，即使土地使用權到期後續費1塊錢，也是象征土地國有製。我認為(wei) ，這屬於(yu) 自我安慰。因為(wei) 《物權法》已經規定了，土地最高使用權70年，屆滿自動續期。那什麽(me) 叫自動續期?我們(men) 來倒推一下，就是不管交不交費都要續期，否則幹嗎要規定一個(ge) “自動”續期呢?

　　其他媒體(ti) 采訪我時，我也說了，《物權法》並沒有說土地使用權到期一定會(hui) 收費。原來土地製度設計主要是體(ti) 現國有性質。但現在與(yu) 當時情況已經不同。將來工業(ye) 、商業(ye) 可能會(hui) 有償(chang) 續期，但住宅的趨勢是免費續期。

　　不該鼓勵用稅代費

　　新京報：但是，會(hui) 不會(hui) 存在這樣一個(ge) 問題，現在新房子比老房子貴，若老房子不再後期續費的話，大家都去買(mai) 二手房，市場會(hui) 混亂(luan) ?目前這種聲音，還不少。

　　鄒曉雲(yun) ：這屬於(yu) 多慮。其實，應該鼓勵大家買(mai) 二手房，因為(wei) 資產(chan) 應該充分利用。你看國外的房子，有多少都是上百年、幾百年的房子，現在仍在住人。我們(men) 去看了很羨慕。前幾天有個(ge) 新聞說，美國現在修不起高速公路，英國維修不起地鐵?這其實也說明，人家這些設施還在用，甚至還在被充分利用。

　　我還聽到一個(ge) 聲音，就是在對待土地使用權續費問題上，要用稅取代費。我覺得這要不得。因為(wei) 對到期土地使用權收費，是國家對土地所有權的一種象征;稅卻是義(yi) 務，跟產(chan) 權性質完全不同。雖然在經濟上可能會(hui) 有一定的替代關(guan) 係，卻混淆了權利與(yu) 義(yi) 務，並不可取。

　　新京報：現在有一個(ge) 問題是，按照現在的過渡性辦法，填寫(xie) 的還是該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。那麽(me) ，這會(hui) 不會(hui) 影響房主的正常出售?

　　鄒曉雲(yun) ：這在法律上說得通，即使填的是以前的日期，但是，這也可以作為(wei) 變更產(chan) 權的依據，因為(wei) 這是由政府同意的。無論是你把房子賣給我，還是我再賣給別人，這都可以作為(wei) 變更產(chan) 權的依據。

　　最終需用法律解決(jue)

　　新京報：那麽(me) ，什麽(me) 時候會(hui) 徹底解決(jue) 土地使用權到期續費這個(ge) 問題?

　　鄒曉雲(yun) ：其實這涉及一個(ge) 操作性的問題，現在給人的感覺就是在“拖”。拖到大家都滿意、都能解決(jue) 的時候。但問題是，越拖時間越久，轉手越多，問題可能越多。總不會(hui) 讓最後一個(ge) 產(chan) 權人交費吧。特別是現在大多數房屋產(chan) 權是70年，房子到了65年肯定沒人買(mai) 。

　　新京報：既然如此，那您認為(wei) ，解決(jue) 土地使用權續期問題，最終應該怎麽(me) 辦?是要修法嗎?

　　鄒曉雲(yun) ：最終，要從(cong) 法律層麵盡快解決(jue) 這個(ge) 問題。通過法律指導、規範，直到這個(ge) 問題徹底解決(jue) ，出台詳細的出讓和轉讓條例。但是，無論是延期、收費還是不收，都必須跟《物權法》的精神相一致。人們(men) 經常說，“胳膊拗不過大腿”，打個(ge) 不恰當的比喻，《物權法》現在就相當於(yu) 是大腿，其他相關(guan) 法規、條例、細則等是小腿，都不能與(yu) 之相違背。

　　□新京報訪談員 陳媛媛