11 月 27 日,《中共中央 國務院關(guan) 於(yu) 完善產(chan) 權保護製度依法保護產(chan) 權的意見》發布。意見的發布,將對公民的土地與(yu) 房屋權益保護釋放哪些新信號?新華社“新華視點”記者采訪了權威專(zhuan) 家進行深入解讀。

　　焦點一:70 年住宅土地使用權到期了怎麽(me) 辦?關(guan) 鍵點:研究續期法律安排

　　【文件精神】研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會(hui) 對公民財產(chan) 長久受保護的良好和穩定預期。

　　【專(zhuan) 家解讀】北京大學法學院教授常鵬翱認為(wei) ,意見尊重並回應了民意,傳(chuan) 遞了一個(ge) 重要信號:既然研究的是續期的法律安排,並強調形成受保護的良好和穩定預期,那麽(me) 就意味著,對於(yu) 個(ge) 人住宅土地使用權到期後政府會(hui) 收回的擔心是不必要的。

　　中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,目前,關(guan) 於(yu) 住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定,“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”。目前的法律條文由於(yu) 缺乏細則,如何“自動續期”存在不確定性,難以操作。

　　楊立新認為(wei) ,續期問題可以從(cong) 三個(ge) 方麵來考慮:一是不夠 70 年的,到期後必須都續期到 70 年;二是 70 年到期後自動續期,相當於(yu) 住宅建設用地使用權是一個(ge) 無期限的物權,即一次取得永久使用,國家不必每次續期每次都收費;三是到期後經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後,應當確定使用權人與(yu) 國家所有權人之間的關(guan) 係,可以考慮收取必要而不過高的稅金,但應當經過立法機關(guan) 立法決(jue) 定。中國(海南)改革發展研究院院長遲福林認為(wei) ,意見提出財產(chan) 權利保護問題,實質是承認並尊重房產(chan) 已經成為(wei) 城鎮居民重要財產(chan) 權的現實。對於(yu) 70 年土地使用權到期後的處理,要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出台具體(ti) 的內(nei) 容,但特別重要的是,指明了要向有利於(yu) 財產(chan) 保護的方向進行製度設計。

　　焦點二:如何遏製征地與(yu) 拆遷導致的矛盾?關(guan) 鍵點:不將公共利益擴大化

　　【文件精神】完善土地、房屋等財產(chan) 征收征用法律製度,合理界定征收征用適用的公共利益範圍,不將公共利益擴大化,細化規範征收征用法定權限和程序。遵循及時合理補償(chang) 原則,完善國家補償(chang) 製度,進一步明確補償(chang) 的範圍、形式和標準,給予被征收征用者公平合理補償(chang) 。

　　【專(zhuan) 家解讀】遲福林等專(zhuan) 家表示,目前,個(ge) 別地方政府打著公共利益的旗號,占用和征收土地,隻付出低價(jia) 進行補償(chang) ,轉手進行房地產(chan) 開發。最終,政府和開發商攫取高額利益,而部分被征收人的合法權益沒有得到保障,引發一係列群體(ti) 性事件、刑事案件等尖銳矛盾,並造成失地農(nong) 民等長遠社會(hui) 問題。

　　記者采訪發現,為(wei) 遏製上述亂(luan) 象,國土部近年來每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題,並問責有關(guan) 負責人。遲福林認為(wei) ,意見的一個(ge) 重點,就是要科學界定公共利益的範疇,防止將公共利益隨意擴大化。接下來,有關(guan) 部門應該根據這個(ge) 精神進行科學研究,確定好公共利益的邊界。中國社科院法學研究所民法室主任孫憲忠表示,建議規定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府,利益受損代表和獨立的相關(guan) 專(zhuan) 家代表也應該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體(ti) 如果主張某一項目的建設是為(wei) 了社會(hui) 公共利益的需要,應當承擔舉(ju) 證責任。

　　中國人民大學法學院教授劉俊海建議,在適用實際損失賠償(chang) 原則的過程中,應當引入價(jia) 格評估程序,且評估機構應當是利益受損當事人和政府共同指定的機構。如果雙方不能形成一致意見,應由法院指定評估機構。如果評估有誤,評估機構要承擔損害賠償(chang) 責任。

　　焦點三:農(nong) 民宅基地權益如何保障?關(guan) 鍵點:落實用益物權

　　【文件精神】深化農(nong) 村土地製度改革,堅持土地公有製性質不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chan) 能力不減弱、農(nong) 民利益不受損的底線,從(cong) 實際出發,因地製宜,落實承包地、宅基地、集體(ti) 經營性建設用地的用益物權,賦予農(nong) 民更多財產(chan) 權利,增加農(nong) 民財產(chan) 收益。

　　【專(zhuan) 家解讀】“這項涉及數億(yi) 農(nong) 民切身利益的規定要求,是對正在實施的宅基地製度改革的銜接與(yu) 明確。”劉俊海等專(zhuan) 家說,過去,農(nong) 民對農(nong) 房宅基地隻擁有使用權,造成抵押貸款受阻,農(nong) 民進城後宅基地使用權退出不暢,帶來一係列問題導致農(nong) 民財產(chan) 權利難以實現。

　　記者采訪了解到,去年 2 月,全國人大授權北京市大興(xing) 區等 33 個(ge) 試點縣(市、區)行政區域,暫時調整實施土地管理法等相關(guan) 規定,深化農(nong) 村土地製度改革。其中 15 個(ge) 試點縣市承擔宅基地製度改革試點任務。試點主要針對農(nong) 戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題,要完善宅基地權益保障和取得方式,探索農(nong) 民住房保障在不同區域戶有所居的多種實現形式;探索進城落戶農(nong) 民在本集體(ti) 經濟組織內(nei) 部自願有償(chang) 退出或轉讓宅基地。

　　劉俊海、常鵬翱等專(zhuan) 家認為(wei) ,意見回應了農(nong) 村“三塊地”的改革,提出落實宅基地的用益物權,賦予農(nong) 民更多財產(chan) 權利,增加農(nong) 民財產(chan) 收益,能夠使宅基地等原來的“死資產(chan) ”在一定範圍內(nei) 流動,最後變成“活資源”。