去年3月的一次競拍中，一家房企的舉(ju) 牌人非常“苦情”，無一斬獲。近一年來，北京市土地出讓政策頻出新招。本報資料圖片

　　本報訊 今後，北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式，即地價(jia) 是事先限定好的，然後設定一個(ge) 將來銷售的最高房價(jia) ，開發商在此基礎上，誰報的價(jia) 格越低最終誰就拿地。昨天，北京首個(ge) “限地價(jia) 競房價(jia) ”的地塊———門頭溝區永定鎮東(dong) 辛坪村項目掛牌上市。

　　昨天入市的這個(ge) 試點地塊，麵積約19公頃，總建築規模約38萬(wan) 平米，其中商品房麵積約28萬(wan) 平米。這是近年來，北京西部地區推出的最大規模居住用地，至少可以提供3000多套房屋。雖然該地塊位於(yu) 門頭溝區，但交通比較便利，位於(yu) 長安街西延長線上，距離西六環路僅(jin) 約1公裏，而且距地鐵S1線直線距離約2公裏。S1線已於(yu) 去年正式開工建設，預計將於(yu) 2016年正式投入運營。

　　地塊出讓金提前確定

　　“這種出讓方式簡單來說，就是在事先確定地價(jia) 的情況下，以商品房售價(jia) ‘價(jia) 低者得’的原則，確定最終的競得者。”市國土局相關(guan) 負責人告訴記者，該地塊的樓麵地價(jia) 定為(wei) 5850元/平米，總地價(jia) 22億(yi) 多元。無論最終是誰競得該地塊，需要支付的土地出讓金都是一樣的。

　　“地價(jia) 定好了之後，再設定一個(ge) 最高售價(jia) 。然後由所有競買(mai) 人報出未來在該地塊上建設的商品房銷售價(jia) 格，承諾銷售價(jia) 格最低的就是競得人。”這位負責人說，該地塊的房屋銷售價(jia) 格最高限價(jia) 為(wei) 13600元/平米，在競買(mai) 時，競買(mai) 人每次可向下降低50元/平米來報價(jia) 。這意味著，北京土地市場屆時將出現從(cong) 未有過的“奇特”景象，開發商們(men) 的報價(jia) 將比著向下降。

　　銷售限價(jia) 隻能降不能漲

　　“這種出讓方式中的銷售限價(jia) ，指的是將來的最高銷售價(jia) 格。”這位負責人表示說，此次試點的地塊，將不存在向上的浮動。“比如最後競得者承諾的售價(jia) 是1.3萬(wan) 元/平米，那麽(me) 將來銷售房屋時，即便是戶型最好、朝陽和樓層最好的戶型，也不能高過1.3萬(wan) 元/平米!隻能比它低，不能比它高。”

　　據了解本次出讓宗地所建商品住房均為(wei) “中低價(jia) 位、中小套型普通商品房”，商品房套型建築最大麵積為(wei) 120平米，且滿足套型建築麵積90平米以下的住宅房屋不低於(yu) 總住宅建築規模70%的要求。

　　■ 追問

　　誰有資格購買(mai) ?

　　三類家庭具有優(you) 先購買(mai) 權

　　北京市國土局相關(guan) 負責人表示，由於(yu) 同為(wei) 中低價(jia) 位、中小套型普通商品房，因此該方式出讓地塊將來的銷售對象，也將與(yu) “限房價(jia) 競地價(jia) ”地塊相同———優(you) 先滿足擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型購房需求。

　　去年北京試點的首個(ge) “限房價(jia) 競地價(jia) ”中低價(jia) 位、中小套型普通商品房———長陽國際城的銷售對象為(wei) ：符合“京十五條”、“限購”政策的家庭均有資格購買(mai) 。

　　其中有三類家庭具有優(you) 先購買(mai) 權，一是在北京首次購買(mai) 住房的本市戶籍家庭;二是持有本市有效暫住證在本市首次購買(mai) 住房，且連續5年(含)以上在本市繳納社會(hui) 保險或個(ge) 人所得稅的非本市戶籍居民家庭;三是已經通過住房保障資格審核，正在輪候保障性住房配售，且同意購買(mai) 該項目後放棄保障性住房購買(mai) 資格的家庭。

　　地價(jia) 如何算的?

　　最高房價(jia) 比地價(jia) 高7000元

　　在這種出讓方式下，事先限定的地價(jia) ，以及13600元/平米房屋銷售最高限價(jia) 是否合理?

　　這位負責人表示，該項目限定的地價(jia) ，是政府在除去一級開發等成本後，隻收取了較低的土地收益，因此地價(jia) 水平是較低的。而且由於(yu) 該地塊的一級開發主體(ti) 是市、區土地整理儲(chu) 備中心，因此一級開發成本也較低。

　　據了解，今年此前成交的另一處門頭溝區的地塊，地理位置相比一下還稍差一些，但商品房的樓麵地價(jia) 也已達6100元/平米左右。

　　至於(yu) 13600元/平米的銷售最高限價(jia) ，這位負責人表示，製定該價(jia) 格主要考慮兩(liang) 個(ge) 方麵的因素。一是即便是最高的“起始報價(jia) ”，也要比周邊的商品房價(jia) 低20%左右;二是考慮到了開發成本，在5850元/平米的地價(jia) 與(yu) 13600元/平米的最高房價(jia) 之間，有約7000元的空間，這保證了開發該項目能有一定的利潤空間。

　　據了解，該項目周邊的商品房價(jia) 約在17000元左右。

　　房企能賺錢嗎?

　　項目利潤空間小但不愁賣

　　開發商如想獲得該地塊，就必須報出比其他人更低的房價(jia) 。那麽(me) 對於(yu) 以追求利潤最大化的開發商而言，這種地塊是否缺乏吸引力?

　　業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，在一般的市場規律下，如果房價(jia) 和地價(jia) 之間能有6000元/平米的差距，那麽(me) 除去了建安、銷售等成本外，開發商依然還會(hui) 有利潤空間，因此該地塊開發商還是“有利可圖”的。他預測該地塊最終成交的銷售價(jia) 格應該在12500元/平米左右。

　　此前，“限房價(jia) 競地價(jia) ”長陽國際城項目受到了消費者的巨大關(guan) 注和歡迎。“可以說，中低價(jia) 位、中小套型普通商品房是不愁賣的。而目前在開發商普遍遭遇銷售冷淡的情況下，這種“一搶而光”的房屋對於(yu) 開發商有著很大的吸引力。”這位人士說。

　　記者從(cong) 市國土局了解到，僅(jin) 昨天上午，該地塊的掛牌文件就已經賣出20多份，可見不少開發商都有興(xing) 趣。一家國企開發商告訴記者，當前商品房市場的銷售並不樂(le) 觀，雖然利潤空間小一些，但這種“不愁賣”的項目，卻能迅速的盤活資金，因此如果售價(jia) 合理，還是值得開發的。

　　■ 新聞背景

　　土地出讓頻出新招

　　從(cong) 去年試點的“限房價(jia) 競地價(jia) ”、“限地價(jia) 競配建政策房麵積”，到此次推出的“限地價(jia) 競房價(jia) ”，北京近一年多來，不斷探索和嚐試新的土地出讓方式，而且這些都屬於(yu) 全國首創。

　　“去年試點了‘限房價(jia) 競地價(jia) ’方式，得到了購房者和社會(hui) 的認可。”市國土局相關(guan) 負責人告訴記者，在首個(ge) 長陽試點地塊推出後，市國土局就一直在選擇其它地塊，以推廣這種方式。包括大興(xing) 、通州等地的一些地塊。

　　“但無論哪種土地出讓方式，都不能說是完美的，所以必須去探索有沒有更好的方式。”這位負責人說，早在去年開始，國土部門就一直在研究是否能探索其它的土地出讓方式，讓百姓更能得到“實惠”。“限地價(jia) 競房價(jia) ”就是在這個(ge) 背景下展開試點的。

　　■ 對比

　　限地價(jia) 競房價(jia)

　　把政府的土地收益固定，房價(jia) 則是越低越好，以最大的限度讓利於(yu) 民。在這種新方式下，政府限定死了較低的地價(jia) ，可以完全地將地價(jia) 控製在合理區間。而房價(jia) 則是在出讓過程中，越競爭(zheng) 越低，也可達到抑製房價(jia) 過快上漲的目的。

　　限房價(jia) 競地價(jia)

　　把房價(jia) 事先以較低的價(jia) 格固定下來，政府的土地收益是可以浮動的。一位業(ye) 內(nei) 人士說，如果此次門頭溝該地塊依然用“限房價(jia) 競地價(jia) ”，以13600元/平米的銷售限價(jia) 來倒推地價(jia) ，將不止現在的22億(yi) 多元，可能至少會(hui) 多出3億(yi) 元。

　　“房屋質量不會(hui) 受限價(jia) 影響”

　　誰的售價(jia) 最低誰拿地，這種情況下，低廉的房價(jia) 會(hui) 否會(hui) 造成房屋質量的下降?

　　北京市國土局相關(guan) 負責人表示，無論是哪種類型的住房，都必須執行同樣的質量規範標準，建設等部門也會(hui) 按照商品房同樣的要求和標準進行監督和驗收。

　　“另外你可以注意到，除了價(jia) 格、地理位置等因素外，選取該項目作為(wei) 試點還有一個(ge) 很重要的原因，就是它的規模比較大，光地價(jia) 就20多個(ge) 億(yi) ，小公司肯定‘吃不下’。我們(men) 也希望是大型開發企業(ye) 來承接，確保品牌質量。”

　　這位負責人表示，無論是“限房價(jia) 競地價(jia) ”還是“限地價(jia) 競房價(jia) ”，都是針對中低價(jia) 位、中小套型普通商品房的土地出讓方式。麵對的都是社會(hui) 上大量的，超過了保障房申請資格但又無法承擔商品房高額售價(jia) 的“夾心層”人群。

　　“我們(men) 會(hui) 根據試點的情況，研究下一步的推廣。可以肯定的是，這些項目都會(hui) 位於(yu) 交通便利的地區。而今年北京的中低價(jia) 位、中小套型普通商品房將全麵推廣這兩(liang) 種方式。”

　　同時，業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，此次在京西門頭溝區推出這種低價(jia) 商品房，尤其是規模比較大、套數比較多的項目，會(hui) 對該區域的房價(jia) 有一定的推動作用。“簡單地說，如果這個(ge) 項目賣一萬(wan) 三，那麽(me) 還會(hui) 有人去買(mai) 周邊一萬(wan) 七的房子嗎?而且這個(ge) 項目靠近石景山區，對於(yu) 石景山區的房價(jia) ，都會(hui) 產(chan) 生良性的影響。”