央行“９·３０房貸新政”出台半個(ge) 多月，已在各地樓市掀起不小波瀾。而作為(wei) 新政另一個(ge) 重要武器的房貸證券化也引起了各界廣泛關(guan) 注。作為(wei) 上世紀６０年代最重要的金融創新之一，美國“兩(liang) 房”（房利美、房地美）貸款證券化曾大大提高市場資產(chan) 流動性，但由此引發的２００８年金融次貸危機至今仍在影響著全球經濟。如今，這一模式也開始向我國房地產(chan) 金融領域挺進。

　　業(ye) 內(nei) 人士表示，中國版“兩(liang) 房”開閘有利於(yu) 信貸環境寬鬆，或將撬動１０萬(wan) 億(yi) 元房貸資金，但同時也要吸取美國房貸證券化速度過快、規模過大等教訓，嚴(yan) 防房地產(chan) 金融泡沫風險。

　　中國版“兩(liang) 房”啟動，將可拓寬房貸資金來源

　　“９·３０房貸新政”中提出，增強金融機構個(ge) 人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業(ye) 金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（ＭＢＳ），專(zhuan) 門用於(yu) 增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　業(ye) 內(nei) 人士介紹，ＭＢＳ最早於(yu) 上世紀６０年代在美國出現，是銀行及儲(chu) 蓄機構利用其貸出的住房抵押貸款發行的一種資產(chan) 證券化產(chan) 品。美國住房抵押貸款證券在完成利率市場化之後快速發展，ＭＢＳ餘(yu) 額從(cong) １９８０年的１１１億(yi) 美元大幅增長至２００７年的９．３萬(wan) 億(yi) 美元，極大地促進了美國金融市場和房地產(chan) 市場的發展。

　　“ＭＢＳ的作用在於(yu) 解決(jue) 商業(ye) 銀行發放住房抵押貸款造成的期限錯配和流動性問題，拓寬房貸資金來源。”重慶大學金融研究中心副主任陳晴指出。央行最新數據顯示，截至２０１４年６月底，房地產(chan) 貸款餘(yu) 額達１６．１６萬(wan) 億(yi) 元人民幣，其中，個(ge) 人購房貸款餘(yu) 額１０．７４萬(wan) 億(yi) 元，占比高達６６．５％。“這部分龐大的沉積資產(chan) 限製了銀行放貸規模，增加了還貸風險，推高了房貸成本。”也就是說，一旦我國ＭＢＳ啟動，將可以撬動１０萬(wan) 億(yi) 元“龐大的沉積資產(chan) ”進入房貸渠道。

　　既可賣出“沉積資產(chan) ”盤活信貸，銀行為(wei) 何不積極？

　　民生證券分析師鄒恒超認為(wei) ，若ＭＢＳ得以推行，對購房者和投資者來說都能從(cong) 中獲益的。過去銀行綜合負債(zhai) 成本高，做按揭貸款意願不足，通過發行長期限專(zhuan) 項金融債(zhai) 和ＭＢＳ，可增加銀行按揭貸款配置動力，按揭利率也會(hui) 小幅回落。對於(yu) 投資者而言，其資金有了流向購房者的渠道，ＭＢＳ會(hui) 為(wei) 不同風險偏好的投資者提供相應金融工具。

　　業(ye) 內(nei) 人士介紹，我國ＭＢＳ市場發展在２００５年才起步，雖然目前政府再次提出鼓勵發展，但由於(yu) 配套製度不完善，政策真正落地尚需時日。

　　據悉，２００５年，國家開發銀行和中國建設銀行曾作為(wei) 試點單位，被批準分別進行信貸資產(chan) 證券化（ＡＢＳ）和住房抵押貸款證券化（ＭＢＳ）的試點。但僅(jin) 由中國建設銀行分別於(yu) ２００５年１２月和２００７年１２月在全國銀行間債(zhai) 券市場發行過兩(liang) 期ＲＭＢＳ（銀行資產(chan) 證券化）。

　　“ＭＢＳ難一蹴而就，市場和技術性問題可能會(hui) 製約ＭＢＳ市場短期的大規模擴張。”上海浦東(dong) 發展銀行金融市場部宏觀分析師曹陽說，ＭＢＳ微觀定價(jia) 中缺乏違約率、提前償(chang) 還率等參數的可靠經驗估計。此外，目前市場利率風險低、高收益的替代性資產(chan) 較多，ＭＢＳ資產(chan) 可能缺乏吸引力。

　　專(zhuan) 家指出，由於(yu) 收益率低，市場需求不足，銀行推行ＭＢＳ的積極性不高。有消息稱，交通銀行、招商銀行等正就房貸證券化展開內(nei) 部調研，但尚無具體(ti) 時間表。但工商銀行和平安銀行等向記者表示，暫時還未對ＭＢＳ開展深入研究。廣發銀行則表示，目前並無相關(guan) 想法和計劃。

　　“雖然政策提出鼓勵ＭＢＳ的發展，但是當前情況下起點太低，還需要完善ＭＢＳ相關(guan) 政策，理順流程，並為(wei) 銀行提供發展的平台，建立非銀行住房抵押貸款公司等。”中投顧問高級研究員鄭宇潔說。

　　防範風險，應該如何走、又吸取怎樣的教訓？

　　“成也蕭何，敗也蕭何”。作為(wei) 典型的房地產(chan) 金融衍生品，ＭＢＳ在促進美國金融市場和房地產(chan) 市場迅速發展的同時，也因“兩(liang) 房”對不良基礎資產(chan) 多次打包出售，發展速度過快、規模過大，最終隨著房地產(chan) 市場泡沫破裂，引發了次貸危機，美國房市和金融體(ti) 係由此陷入嚴(yan) 重危機。

　　如今，隨著中國版“兩(liang) 房”的啟動，不少專(zhuan) 家和市場人士也表示了擔憂。我們(men) 應該如何走，又吸取怎樣的教訓？

　　有分析人士指出，在當前我國整個(ge) 經濟杠杆較高的情況下，過快推進ＭＢＳ可能會(hui) 加大我國房地產(chan) 金融風險。此外，ＭＢＳ一旦大規模發行，房地產(chan) 泡沫向金融係統傳(chuan) 導的防火牆將被拆除。山西證券分析師張旭認為(wei) ，ＭＢＳ和ＲＥＩＴｓ（房地產(chan) 投資信托基金）為(wei) 代表的房地產(chan) 企業(ye) 融資工具更加豐(feng) 富，房地產(chan) 金融行為(wei) 更加市場化，風險也進一步被延後且鏈條延長。

　　鄭宇潔提出，推進ＭＢＳ實施，需要防範房地產(chan) 金融泡沫風險，對購房者的資格審查不能鬆懈，銀行不能僅(jin) 僅(jin) 看重自身利益，而不顧房地產(chan) 市場整體(ti) 風險，按照審慎原則，加強監督和管理。

　　“如果ＭＢＳ僅(jin) 限於(yu) 在銀行間市場交易的話，可能會(hui) 出現銀行之間達成一個(ge) 相互購買(mai) 對方產(chan) 品的默契，以將貸款資產(chan) 騰挪到表外，逃避信貸監管。”財經評論員餘(yu) 豐(feng) 慧表示，中國在利率完全市場化之前，ＭＢＳ發展的空間將是十分有限的。在我國推進ＭＢＳ還需要科學的頂層設計、完全市場化的利率等。

　　業(ye) 內(nei) 人士還表示，在目前我國房地產(chan) 市場正在調整的背景下，不宜過快推行ＭＢＳ，這將會(hui) 增加房地產(chan) 金融風險，阻礙房地產(chan) 市場以及經濟轉型升級。