京津冀市場一體(ti) 化進程推進濱海新區第三極作用凸顯

　　每日經濟新聞 王傑

　　京津冀一體(ti) 化的利好消息不斷。

　　為(wei) 深入貫徹落實京津冀協同發展重大國家戰略，近日，天津市商務委會(hui) 同北京、河北商務主管部門，經過深入研究探討，共同製定了“關(guan) 於(yu) 落實京津冀共同推進市場一體(ti) 化進程合作框架協議商務行動方案”。

　　上述方案本著優(you) 勢互補、共建共享、統一開放和共贏發展的原則，確定了三省市商務部門在推進京津冀市場一體(ti) 化方麵的具體(ti) 工作職責和任務分工。三省市將攜手合作，共同推進京津冀市場一體(ti) 化加快發展。

　　中國城市經濟學會(hui) 副會(hui) 長牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，商務部門管轄對外貿易，天津又是北方的港口，這對天津無疑是一種直接性的利好。濱海新區作為(wei) 中國“授權經濟”的典型地區，下一步將借助京津冀一體(ti) 化發力。房地產(chan) 雖然屬於(yu) 區域性的市場，但是外來人口加速聚集，產(chan) 業(ye) 也隨之迅猛發展，這樣勢必帶動房地產(chan) 業(ye) 發展。

　　商務一體(ti) 化促房地產(chan) 業(ye) 發展

　　根據三省市商務部門在推進京津冀市場一體(ti) 化方麵的內(nei) 容，在建設統一開放的商貿流通市場方麵，鼓勵京津冀零售業(ye) 相互延伸、融合發展，為(wei) 三地“老字號”企業(ye) 、優(you) 勢企業(ye) 和特色品牌發展創造條件。並發揮京津市場窗口優(you) 勢，支持三地商貿企業(ye) 在兩(liang) 市進行展示、交易，拓展市場空間。發揮各自在科技、信息、港口和物流資源方麵的優(you) 勢，支持建設區域公共物流信息服務平台，開展物流標準化區域合作試點，共同提高物流配送效率。搭建電子商務交流平台，推進三地電子商務創新發展。

　　據北京電子商務協會(hui) 副會(hui) 長林亞(ya) 介紹，三省市電子商務協會(hui) 近期已進行了初步溝通，未來三地協會(hui) 將定期洽談如何利用各方優(you) 勢資源協同發展電子商務產(chan) 業(ye) 。比如天津的港口優(you) 勢，可以幫助北京電子商務企業(ye) 發展跨境電商業(ye) 務。

　　在中國商業(ye) 地產(chan) 聯盟秘書(shu) 長王永平看來，京津冀一體(ti) 化中，交通是第一位的，第二位就應該是商業(ye) 一體(ti) 化。流通產(chan) 業(ye) 的流動性和活躍度最強，在核心區建立娛樂(le) 服務設施、MALL等大型商業(ye) 項目，可以輻射三地人群。

　　上海易居研究院研究員嚴(yan) 躍進表示，隨著京津冀一體(ti) 化的推進，天津市無疑需要一些地標性城市綜合體(ti) 項目，以便支撐商務一體(ti) 化。

　　而在天津濱海高新區內(nei) ，由高銀集團旗下高銀地產(chan) 投資建設的“新京津高銀天下”大型城市綜合體(ti) 即將承擔起這一職能。

　　高銀地產(chan) 總部位於(yu) 香港中環的國際金融中心，身處國際頂級CBD使得高銀不僅(jin) 對頂級CBD有著深刻的認知，更有著超前的理念和開發經驗。多年來，高銀地產(chan) 一直專(zhuan) 注在內(nei) 地發展高端優(you) 質物業(ye) 項目，已積累眾(zhong) 多成功案例。

　　“新京津高銀天下”包含大型高端房地產(chan) 項目富國高銀、天津環亞(ya) 國際馬球會(hui) 以及以高銀金融117大廈為(wei) 核心的國際甲級辦公樓雲(yun) 集的中心商務區三大部分。

　　在三大部分的眾(zhong) 多項目中，高銀金融117大廈最為(wei) 吸引眼球，這張媲美紐約帝國大廈的名片不僅(jin) 填補天津打造國際化的商務中心進程中的“地標”空白，更將迅速帶領該中心進入世界級CBD的行列。

　　濱海新區橋頭堡作用凸顯

　　在京津冀商務一體(ti) 化的進程中，濱海新區在天津的地位尤其重要。

　　濱海新區是我國北方對外開放的門戶、高水平的現代製造業(ye) 和研發轉化基地、北方國際(000065,股吧)航運中心、國際物流中心和宜居生態型新城區，被譽為(wei) “中國經濟的第三增長極”。

　　濱海新區中心商務區是濱海新區9個(ge) 經濟功能區之一，位於(yu) 濱海新區的核心地帶。天津市濱海新區區委常委、天津市濱海新區中心商務區管委會(hui) 主任鄭偉(wei) 銘介紹，中心商務區的定位是濱海新區的行政中心、文化中心、商業(ye) 中心和金融中心。

　　隨著京津冀協同發展升級為(wei) 國家發展戰略，濱海新區中心商務區迎來了新的機遇。區位優(you) 勢、交通優(you) 勢以及政策優(you) 勢等，讓中心商務區成為(wei) 承接北京功能疏解的優(you) 先考慮的地區之一。在新形勢下，中心商務區將努力發展成為(wei) 推進京津雙城聯動發展的主力軍(jun) ，打造京津第二金融街(000402,股吧)。

　　東(dong) 疆港區是天津港(600717,股吧)的重要組成部分，是人工造陸形成的三麵環海半島式港區。東(dong) 疆港區具備國際中轉、國際配送、國際采購、國際貿易、航運融資、航運交易、航運租賃和離岸金融服務8大功能。

　　除此之外，濱海新區具有國內(nei) 其他沿海城市沒有的優(you) 勢：首位港口，綜合指標8年第一；北方最大保稅區；與(yu) 天津、北京兩(liang) 個(ge) 直轄市為(wei) 鄰；1000平方公裏鹽堿地，是生態用地、工業(ye) 用地的良好資源；大西北是濱海新區穩定的能源基地；乘飛機一個(ge) 小時，到達首爾，兩(liang) 個(ge) 小時，到達日本—這樣的優(you) 勢，世界港口城市少有。

　　通過自由投資與(yu) 貿易、國際航運與(yu) 物流、融資租賃等金融創新、高技術和高端產(chan) 業(ye) 聚集等優(you) 質要素與(yu) 產(chan) 業(ye) 的聚集，濱海新區將與(yu) 北京形成“國際港口-國際城市”的互動合作交流機製，並帶動河北形成“滄州-黃驊-曹妃甸-秦皇島”等沿海線性增長群落，深化港口、物流及電子口岸等合作，推動濱海新區作為(wei) 京津冀的增長極，推動京津冀作為(wei) 腹地的整體(ti) 發展。

　　濱海高新區是重中之重

　　中國社科院區域經濟研究專(zhuan) 家徐逢賢在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，商務一體(ti) 化之後，天津濱海新區港口的優(you) 勢，將把北京的產(chan) 品銷往國內(nei) 外，也會(hui) 促進天津對外貿易的發展。“也更有利於(yu) 天津的發展，原因是天津市的常住人口大約900多萬(wan) 人，北京市的常住人口達到了1380萬(wan) ，商務一體(ti) 化也間接擴大了京津市場麵積，再加上流動人口，這也會(hui) 對特色產(chan) 品的經營狀況有所改善。”

　　徐逢賢進而表示，隨著京津冀一體(ti) 化的加速，濱海新區的房地產(chan) 業(ye) 會(hui) 有迅猛的發展，天津的沿海港口，又是南北交通的要道，人口來往的密度也在提高。濱海新區的規劃麵積大，北京的產(chan) 業(ye) 轉移也在濱海新區，這樣一來，房地產(chan) 市場相當大。而作為(wei) 濱海新區中頗具代表性的濱海高新區更是重中之重。

　　據了解，坐落在濱海高新區的高銀金融117大廈，地上117層，建築高度597米，大廈落成後，將成為(wei) 華北地區最高的建築。這座由巴馬丹拿公司設計的大樓93層以下為(wei) 超甲級國際商務辦公樓，94層以上由超五星級酒店、觀景台、特色酒吧、精品商業(ye) 和屋麵空中花園構成。

　　不僅(jin) 如此，大廈的頂端三層更是暗藏驚喜。115層不僅(jin) 設有空中高級會(hui) 所，還配有世界上最高的無邊際遊泳池；116層為(wei) 視野開闊的大型餐廳，囊括世界各地頂級美食；117層為(wei) 可旋轉的特色酒吧和咖啡廳，在享受休閑時光的同時可以俯瞰整個(ge) 天津。大廈塔樓頂部為(wei) 巨大的鑽石造型，整座大廈閃耀渤海之濱。

　　此外，官方曾透露，濱海新區第一位的改革是金融改革，這將彌補天津金融業(ye) 遜於(yu) 北京的短板。在這個(ge) 過程中，高銀天下將為(wei) 更多國際金融大鱷的直接入駐提供完備的軟硬設施，實現以融資租賃、股權基金等為(wei) 代表的現代金融服務業(ye) 態集聚化、產(chan) 業(ye) 化、體(ti) 係化的發展，逐步形成天津金融業(ye) 的發展特色。

　　一座城市的發展與(yu) 其經濟的運行和商務區的繁華密不可分。未來，當金融、科技、人才和商業(ye) 等在“新京津高銀天下”聚合，各種資源產(chan) 生的化學反應將對天津的國際化之路產(chan) 生難以預估的推動力。

　　牛鳳瑞告訴《每日經濟新聞》記者，房地產(chan) 業(ye) 是為(wei) 城市化、工業(ye) 化提供物質基礎的。工業(ye) 地產(chan) 就是為(wei) 新型城鎮化提供物質基礎的，住房地產(chan) 就是為(wei) 城市居民居住提供物質條件的。

　　他認為(wei) ，濱海新區借助京津冀一體(ti) 化的發展契機，地位如日中天。所以濱海新區房地產(chan) 將迎來新機遇。濱海新區要注重產(chan) 城融合，使房地產(chan) 業(ye) 、居住、就業(ye) 和生活融為(wei) 一體(ti) ，這樣也就減少了通勤的壓力。這也是以後發展的重要方向。

　　對於(yu) 未來的住房需求，牛鳳瑞認為(wei) ，我國的城市住房市場化改革，也才10多年的曆史，以前住房條件比較差，目前住房條件有所改善，但不是同步改善，有前有後是一種正常現象，改善型需求肯定是今後幾年的重要方向。

　　“新京津高銀天下”作為(wei) 這座城市西南部區域的新都市商圈，將和這座城市一起打造新的經濟奇跡。

　　投資環境

　　京津冀將打造法製化營商環境

　　每日經濟新聞記者王傑發自北京

　　京津冀一體(ti) 化有利於(yu) 三地打造法製化營商環境。

　　依據京津冀三省市人民政府關(guan) 於(yu) 推進市場一體(ti) 化進程合作框架協議及相關(guan) 協議中，在著力打造法製化營商環境方麵，建立京津冀打破行政壁壘工作對接小組，建立舉(ju) 報投訴優(you) 先處理和合作處理機製，及時交換需合作協調解決(jue) 的舉(ju) 報投訴件，采取措施推動問題解決(jue) 。

　　中國城市經濟學會(hui) 副會(hui) 長牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，京津冀一體(ti) 化對於(yu) 政府部門的規劃特別倚重，也對產(chan) 業(ye) 政策給予極大的希望。但是目前情況來看，要淡化政府部門的行為(wei) ，讓市場去配置資源。品牌是企業(ye) 行為(wei) ，政府對此要加以保護，三地應該是一體(ti) 化。“京津冀一體(ti) 化的關(guan) 鍵是生產(chan) 力要素能跨區域流動，而目前所麵臨(lin) 的依然是填平鴻溝的問題。”

　　濱海新區有發展優(you) 勢

　　北京工商大學經濟學院貿易係主任、商業(ye) 經濟研究所所長、教授洪濤表示，本次三地政府站出來開啟商業(ye) 一體(ti) 化頂層設計工作，為(wei) 三地企業(ye) 、市場形成共識具有較大推動作用。

　　洪濤坦言，三地企業(ye) 、行業(ye) 協會(hui) 自發進行一體(ti) 化合作過程中，頂層協調不夠充分，導致運作過程中出現了誰都想當主角的跡象，可能會(hui) 導致新的過度競爭(zheng) 、資源浪費和重複建設等結構性趨同問題，地方市場為(wei) 爭(zheng) 奪商戶而盲目發展，反而不能起到一體(ti) 化應有的作用。

　　在行動方案的具體(ti) 設計上，洪濤認為(wei) ，應率先製定三地商貿流通方麵的規劃、協調機製等內(nei) 容。對於(yu) 三地規劃，洪濤建議要避免一地或一個(ge) 產(chan) 業(ye) 園出現大而全、小而全發展理念，北京應借助自身優(you) 勢，以創意、設計等上遊產(chan) 業(ye) 環節為(wei) 主，物流和實體(ti) 交易部分應盡快向天津、河北轉移；天津應借助運輸資源優(you) 勢以電子商務、網絡交易為(wei) 主，發展物流基地；河北則更多地傾(qing) 向於(yu) 實體(ti) 批發交易和與(yu) 天津相區別的物流市場。

　　牛鳳瑞認為(wei) ，在京津冀一體(ti) 化的進程中，天津的功能定位是北方的經濟中心、航運中心和金融中心，其產(chan) 業(ye) 定位是高端製造業(ye) 。而天津發展的重點區域是濱海新區，濱海新區當下的一個(ge) 重點又是濱海高新區。濱海高新區有一定的政策優(you) 惠，就有發展地方經濟的優(you) 勢。

　　優(you) 秀港式物業(ye) 受青睞

　　對於(yu) 濱海新區的其他優(you) 勢，中國社會(hui) 科學院區域經濟研究專(zhuan) 家徐逢賢在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，天津市是直轄市，濱海新區作為(wei) 國際航運中心的地位提高了，為(wei) 發展房地產(chan) 業(ye) 提供了前提條件。作為(wei) 濱海新區中的濱海高新區自然就成為(wei) 京津兩(liang) 地的新中心商務區，成為(wei) 京津兩(liang) 地人口轉移的宜居之地。

　　徐逢賢表示，產(chan) 業(ye) 轉移有半徑距離，今後北京到濱海新區非常方便，到濱海高新區就更加快捷便利了。從(cong) 而人口往來的密集度也在提高，隨著航運的增加，對外開放度也在增加，濱海新區吸引外資的力度也在增加。

　　在諸多業(ye) 內(nei) 人士看來，區域經濟的快速發展，必然帶來巨大的改善型需求，區域高端物業(ye) 也會(hui) 迅猛發展。

　　據了解，“新京津高銀天下”項目，位於(yu) 天津濱海高新區、京津冀樞紐地帶，是天津發展最前沿的城市綜合體(ti) 。

　　更為(wei) 關(guan) 鍵的是，“新京津高銀天下”所提供的辦公環境或是國際化生活方式，能夠無縫對接北京的需求，這是“新京津高銀天下”能脫穎而出，成為(wei) 天津較有競爭(zheng) 力商業(ye) 綜合體(ti) 的關(guan) 鍵。

　　縱觀“新京津高銀天下”，從(cong) 城市經濟地位及城市空間特點出發，因地製宜，非常嚴(yan) 格地規劃了CBD的特性及發展規模，並且非常注重CBD功能的複合性，整個(ge) CBD與(yu) 城市原有的商業(ye) 中心區、政府行政中心互相配合，充分考慮到交通、生活等。某種程度上說，這一規劃水準可與(yu) 香港中環、紐約曼哈頓等著名中央商務區相媲美。

　　上海易居研究院研究員嚴(yan) 躍進表示，濱海新區的優(you) 質物業(ye) ，必將吸引北京的改善人群來此置業(ye) 。

　　牛鳳瑞認為(wei) ，京津冀是同樣一個(ge) 生態空間，同樣的文化傳(chuan) 統，客觀上本來就應該是一體(ti) 的，所以存在京津冀一體(ti) 化的客觀要求，目前就是要想辦法把三地的鴻溝填平。

　　專(zhuan) 家觀點

　　李宇嘉：京津冀一體(ti) 化下地標性物業(ye) 優(you) 勢顯現

　　每日經濟新聞記者王傑發自北京

　　據測算，2020年“京津冀”地區人口占比將達到全國10%，城鎮化率將達到70%，商品房銷售複合增長速度將達到7%，其中核心區域將會(hui) 超過10%。投資標的的選擇主要是根據資源升值的邏輯，擁有資源的房企將會(hui) 獲得更大發展機會(hui) 。

　　在京津冀一體(ti) 化的大背景，該區域的房地產(chan) 行業(ye) 將迎來哪些機遇？京津冀地區的房地產(chan) 業(ye) 又有哪些變化？帶著這些問題，《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)專(zhuan) 訪了深圳市房地產(chan) 研究中心高級研究員李宇嘉。

　　NBD：在京津冀一體(ti) 化的大形勢下，您如何看待京津雙城在地產(chan) 方麵的融合和發展？

　　李宇嘉：從(cong) 目前來看，北京和天津的樓市在發展方麵差距很大，北京商品住房平均價(jia) 格在3萬(wan) 元/平方米左右，天津商品住房價(jia) 格則在1.5萬(wan) 元/平方米左右，寫(xie) 字樓租金價(jia) 格上的差距更大。

　　京津冀一體(ti) 化後，二者在公共服務均等化、產(chan) 業(ye) 協同和錯位發展、軌道交通連接等方麵會(hui) 突破阻礙，獲得長足發展，特別是北京首都功能的重新定位，經濟方麵的功能會(hui) 轉移到天津和河北，這會(hui) 首先促進地產(chan) 的融合和發展，表現在產(chan) 業(ye) 重新分工和合作上，天津商業(ye) 辦公市場會(hui) 獲得長足的發展空間，而北京商業(ye) 辦公租金也將會(hui) 下降，產(chan) 業(ye) 轉移後為(wei) 北京房地產(chan) 形態再造創造了空間。

　　另外，京津產(chan) 業(ye) 重塑後，就業(ye) 隨著產(chan) 業(ye) 走、人隨著就業(ye) 走，這樣天津住宅類房地產(chan) 的有效需求將增加，對緩解北京樓市需求過於(yu) 集中、房價(jia) 過高幫助很大，也有助於(yu) 做實天津樓市需求。

　　NBD：改善型的高端物業(ye) 是否更具有發展潛力？

　　李宇嘉：京津冀作為(wei) 我國第三大經濟圈、城市圈，居民的收入水平比較高，對於(yu) 住房的改善型需求本身比較強烈。但是，過去由於(yu) 需求高度集中在北京，造成北京轄區內(nei) 房價(jia) 太高、生活成本居高不下，改善型需求被抑製。京津冀一體(ti) 化後，由於(yu) 產(chan) 業(ye) 會(hui) 在北京、天津和河北之間重新配置和優(you) 化，特別是北京經濟功能、產(chan) 業(ye) 會(hui) 疏解到天津和河北，北京空間擁擠、需求居高不下的局麵會(hui) 有所改觀。

　　長期來看，房價(jia) 有保持穩定和回落的趨勢，這有利於(yu) 過去被壓抑的改善型住房需求釋放。從(cong) 天津來看，過去天津在產(chan) 業(ye) 、人才和功能定位上，一直受到北京強大的虹吸效應，發展不盡如人意，積聚效應不夠。京津冀一體(ti) 化後，人才、就業(ye) 人口會(hui) 隨著產(chan) 業(ye) 走，積聚效應會(hui) 增強，生產(chan) 效率會(hui) 提升，居民收入水平也會(hui) 提升，改善型住房需求會(hui) 加速釋放。

　　NBD：濱海新區作為(wei) 天津市發展的領頭羊，如何加大產(chan) 業(ye) 的導入，帶動房產(chan) 的迅猛發展？

　　李宇嘉：北京首都功能重新定位後，央企、總部經濟和高新技術產(chan) 業(ye) 園區等，會(hui) 首先選擇轉移到作為(wei) 北方經濟中心、航運中心的天津。

　　濱海新區作為(wei) 天津市下轄的副省級區、國家級新區和國家綜合配套改革試驗區、國務院批準的第一個(ge) 國家綜合改革創新區，其功能配套、區位優(you) 勢比較突出，有能力承接北京轉移過來的經濟功能、產(chan) 業(ye) 和企業(ye) ，天津應該大力發展央企總部經濟、北方要素配置中心。因此，濱海新區應該加強基礎設施建設、公共服務設施建設，工業(ye) 園區和物流園區建設，這些方麵的產(chan) 業(ye) 地產(chan) 、產(chan) 業(ye) 綜合體(ti) 應該率先發展，以完善的配套做好承接產(chan) 業(ye) 的準備，同時也要做好住宅類地產(chan) 的發展規劃，教育、醫療等公共服務建設的規劃。

　　NBD：京津冀一體(ti) 化的加速，是否會(hui) 帶動天津濱海新區新的中央商務區（CBD）的形成？如果形成，當地城市綜合體(ti) 會(hui) 麵臨(lin) 什麽(me) 樣的機會(hui) ？

　　李宇嘉：天津距離北京近，配套設施相對完善，區位優(you) 勢相對突出，加之北京寫(xie) 字樓租金越來越貴，企業(ye) 的辦公成本越來越高，一些企業(ye) 會(hui) 主動選擇入駐天津。

　　濱海新區應該結合京津冀一體(ti) 化的進程，製定更有吸引力的金融政策、財稅政策、產(chan) 業(ye) 政策、人才政策和住房政策，吸引更多的金融、商業(ye) 和物流等企業(ye) 入駐，從(cong) 而使天津中央商務區實至名歸。

　　中央商務區形成後，在商務區功能分區、生活配套和產(chan) 業(ye) 配套等方麵要重新規劃，產(chan) 業(ye) 綜合體(ti) 、商業(ye) 綜合體(ti) 會(hui) 獲得長足的發展機會(hui) 。

　　NBD：產(chan) 業(ye) 集聚會(hui) 帶動濱海新區的新的置業(ye) 需求，改善型需求是否更受到青睞？

　　李宇嘉：濱海新區產(chan) 業(ye) 定位於(yu) 要素配置中心、金融副中心和總部經濟等，處於(yu) 產(chan) 業(ye) 鏈的高端。就業(ye) 人群的需求會(hui) 呈現出不斷升級的趨勢。因此，未來濱海新區的改善型需求會(hui) 爆發式增長。

　　NBD：京津冀一體(ti) 化的加速，是否意味著天津市高端、多元化業(ye) 態、地標性的物業(ye) 將麵臨(lin) 機會(hui) ？

　　李宇嘉：不同的收入水平對應的物業(ye) 需求是不同的。隨著京津冀一體(ti) 化的加速，一些大型央企和國企、總部企業(ye) 和品牌企業(ye) 的入駐，高端人才也將在天津積聚，天津市高端物業(ye) 的需求會(hui) 越來越多，房地產(chan) 市場也會(hui) 迎來一個(ge) 很好的發展機遇。除了住宅，商業(ye) 、工業(ye) 和商住一體(ti) 的物業(ye) 業(ye) 態等多元化物業(ye) 也會(hui) 迎來新的曆史機遇。

　　天津濱海新區的發展會(hui) 吸取其他新區發展過程中的經驗和教訓。未來，集居住、工作和生活為(wei) 一體(ti) 的“立體(ti) 地產(chan) ”、“垂直地產(chan) ”將會(hui) 有發展的空間和政策鼓勵。向上要空間的多元化業(ye) 態、地標性物業(ye) 將會(hui) 成為(wei) 節約集約利用土地的首選形式。