近日，政府救市聲音不斷傳(chuan) 出。有媒體(ti) 曝出，繼杭州出台“限降令”後，東(dong) 莞也出現“限降”現象。

　　對此，業(ye) 內(nei) 人士表示，在市場預期房價(jia) 下滑的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標尚有較大差距，部分房企選擇降價(jia) 跑量。而地方政府出於(yu) 財政收入等方麵的考慮則采取“限降令”防止房價(jia) 出現跳崖式下滑，這表明部分地方調控已經從(cong) 防止房價(jia) “大漲”轉向防“大跌”。但值得注意的是，行政性“限降”或導致部分房企本已趨緊的資金鏈愈發吃緊。

　　托市杭州東(dong) 莞相繼出台“限降令”

　　日前，有報道稱，東(dong) 莞世紀城幸福公館項目，最新一期特價(jia) 房項目因降價(jia) 幅度達21%，根據政府出台的“超過備案價(jia) 15%降幅，需重新備案”規定，該項目被限製網簽。

　　對此，東(dong) 莞房管局相關(guan) 人士向記者表示，這不是東(dong) 莞最新出台的政策，早在2011年該政策就已出台。

　　據了解，2011年，為(wei) 防止開發商報價(jia) 虛高、高報低賣，東(dong) 莞住建局、房管局、物價(jia) 部門聯合出台《關(guan) 於(yu) 加強新建商品住房銷售價(jia) 格備案管理的補充通知》，規定即日起所有新建商品房銷售價(jia) 格一經備案，其實際成交價(jia) 不得低於(yu) 備案價(jia) 的15%，違者其網上銷售係統將自動被鎖定。

　　上述人士表示，當實際成交價(jia) 高於(yu) 備案價(jia) 或比備案價(jia) 下浮超過15%時，商品房網上銷售係統將自動鎖定交易，無法進行網上簽約程序。

　　這意味著，彼時為(wei) 杜絕開發企業(ye) 隨意報高房價(jia) 誤導消費者的行為(wei) ，而如今卻成了“限降”工具。

　　對此，上述人士指出，媒體(ti) 報道有過度解讀的成分，政策初始意圖並不是為(wei) 了“限降”。但值得注意的是，就在之前一周，在樓市降價(jia) 敏感的時點，杭州市出台了類似的“限降令”。

　　23日，杭州市出台政策：商品房實際成交價(jia) 低於(yu) 備案價(jia) 格超過15%，將通過技術手段限製網簽。

　　據了解，在政策出台前一周，杭州不少降價(jia) 樓盤的開發商被房管部門約談，並被告知房管部門和物價(jia) 部門將推出降價(jia) 備案製度。具體(ti) 為(wei) ，商品住房銷售價(jia) 格申報備案後，銷售現場標示價(jia) 格和申報備案價(jia) 格、網上公示價(jia) 格應保持一致，不得隨意調整，實際成交價(jia) 格不得高於(yu) 申報備案價(jia) 格。提高銷售價(jia) 格的，需重新備案公示，未經備案公示或調價(jia) 理由不充分的，不得提高銷售價(jia) 格。對未售房源銷售價(jia) 格明顯偏離原備案價(jia) 格的，需要重新申報備案。

　　杭州市物價(jia) 局相關(guan) 負責人表示，“如果降價(jia) 幅度超過15%，就屬於(yu) 隨意調整價(jia) 格，房地產(chan) 開發企業(ye) 需要重新向物價(jia) 部門申報備案。”

　　該負責人同時指出，商品房降價(jia) 和優(you) 惠促銷時，應做到範圍明確、規則透明、幅度合理，清晰標示原備案價(jia) 格、現銷售價(jia) 格、活動期限。不得以虛假折扣銷售，不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標價(jia) 方式或銷售術語。

　　該負責人還表示，房地產(chan) 開發企業(ye) 可以根據建設成本及市場供求等情況調整價(jia) 格，政府部門會(hui) 根據開發企業(ye) 的調價(jia) 申請及時進行辦理。

　　有房地產(chan) 企業(ye) 負責人向記者確認，房企已經收到相關(guan) 通知，如果降價(jia) 幅度超過備案價(jia) 的15%，將無法進行網簽，要麽(me) 取消交易，要麽(me) 調整價(jia) 格重新備案。

　　吃緊地方政府財政收入下滑

　　對於(yu) “限降令”的出現原因，中原地產(chan) 市場總監張大偉(wei) 表示，本輪市場轉冷更多由於(yu) 前期房價(jia) 過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。他認為(wei) ，杭州等“限價(jia) 令”政策的出現，其根源是整體(ti) 樓市或區域樓市發展出現了質變，以這一政策為(wei) 節點，調控已經從(cong) 防止房價(jia) “大漲”轉變到了防“大跌”。

　　今年2月份以來，由杭州等地掀起的樓市降價(jia) 潮由長三角城市向全國範圍擴散。這背後是樓市成交量下滑，促使開發商選擇“以價(jia) 換量”。

　　中原地產(chan) 研究中心統計數據顯示，5月前25天，全國範圍受統計的54個(ge) 城市合計住宅簽約套數為(wei) 155906套，環比2014年4月的162714套下調4.22%。與(yu) 2013年5月同期的193382套，則同比下調了19.4%。

　　而在成交下滑的影響下，投資、土地數據紛紛下降，依靠土地財政的地方政府，財政收支大幅縮減。統計局數據顯示，1至4月份，全國房地產(chan) 開發投資22322億(yi) 元，同比名義(yi) 增長16.4%，增速比1至3月份回落0.4個(ge) 百分點，創16個(ge) 月以來新低。一直是我國投資重點的房地產(chan) 投資已連續兩(liang) 個(ge) 月對全國固定資產(chan) 投資數據形成負拉動。

　　土地收入方麵，在2013年不可能出現的流拍現象再現。5月27日，沈陽土地交易中心三塊地參與(yu) 競拍，但最終，因無競買(mai) 人報名參與(yu) 競買(mai) ，這3宗地塊全部遭遇流拍。而值得注意的是，5月來，沈陽共推出18宗地塊，其中10塊土地流拍。

　　同日，佛山土地市場也經曆了無人競拍而流拍的尷尬局麵，而這是佛山土地市場一個(ge) 月內(nei) 出現的第二次土地流拍。

　　長沙方麵，5月27日，據長沙市國土資源網上交易係統顯示，長沙一宗商業(ye) 用地被長沙香江商貿物流城開發有限公司以1.83億(yi) 拍得，而同日出讓的另一宗商住用地因無人競拍而流拍。

　　而值得注意的是，這些城市正是對土地財政依賴程度較高城市。此前同策谘詢研究部發布的《45個(ge) 樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，杭州、佛山、南京、長沙4個(ge) 城市土地財政依賴程度超過100%，佛山則達到147.5%。

　　與(yu) 此同時，根據財政部此前數據，2014年前4個(ge) 月，受全國商品房銷售額持續下降影響，房地產(chan) 營業(ye) 稅同比下降4.2%;此外，與(yu) 房地產(chan) 交易直接相關(guan) 的房地產(chan) 營業(ye) 稅和企業(ye) 所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻也出現明顯回落。

　　隱患房企負債(zhai) 高企資金鏈緊繃

　　有業(ye) 內(nei) 人士指出，在市場預期房價(jia) 下行的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標較遠，部分房企選擇放價(jia) 跑量。地方政府則采取“限降令”防止房價(jia) 出現跳崖式下滑。但值得注意的是，行政性“限降”或導致部分房企本已幹涸的資金鏈雪上加霜。

　　29日中國房地產(chan) 研究會(hui) 發布《2014中國房地產(chan) 上市公司測評研究報告》顯示，199家中國上市房企2013年資產(chan) 負債(zhai) 率均值同比增加1.09%至65.81%；淨負債(zhai) 率均值同比增加15.31%至79.67%，處於(yu) 曆史高位。

　　報告指出，2013年房地產(chan) 市場整體(ti) 呈現出了量價(jia) 齊升的基本態勢，但是進入2014年，市場情況有所變化，房地產(chan) 開發投資增速開始放緩，持續回落的住宅成交市場向房地產(chan) 開發市場傳(chuan) 遞消極信號。在房地產(chan) 市場變化周期較短且風險漸增的背景下，房地產(chan) 上市公司競爭(zheng) 壓力不斷增加，整體(ti) 表現持續分化。從(cong) 市場和行業(ye) 麵來看，房地產(chan) 行業(ye) 上市公司估值普遍較低，資本市場對行業(ye) 悲觀預期未有方向性變化。

　　而在負債(zhai) 高企的同時，融資卻更加困難。中原地產(chan) 數據顯示，今年前四月房企海外融資分別為(wei) ：86.16億(yi) 美元、51.75億(yi) 美元、34.14億(yi) 美元、26.18億(yi) 美元，連續數月下降。

　　張大偉(wei) 說，從(cong) 融資成本看，大部分企業(ye) 的美元優(you) 先票據等成本都已經上漲到7%以上，再加上強勢美元因素，以人民幣銷售的房地產(chan) 企業(ye) 受到的影響非常大。

　　“不僅(jin) 海外融資受阻，為(wei) 嚴(yan) 控風險，國內(nei) 各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，銀監會(hui) 發布的《關(guan) 於(yu) 信托公司風險監管的指導意見》提出加強風險評估，對房地產(chan) 等重點風險領域定期進行壓力測試。房企資金門又有一扇處於(yu) 逐漸關(guan) 閉狀態，對市場的影響非常不樂(le) 觀。”張大偉(wei) 說。

　　“在房企負債(zhai) 高企，融資收緊的同時，房企一旦回款不及時，極有可能造成不可控風險。”一位中小型房企負責人表示，幾十億(yi) 甚至上百億(yi) 的資金盤子，有時甚至就是幾億(yi) 回款不及時，最後一根稻草也能把房企壓垮。

　　對此，上海易居研究院副院長楊紅旭也表示，“限降令”實際是想控製房企降價(jia) 的幅度，但政府直接幹預企業(ye) 降價(jia) 行為(wei) ，等於(yu) 直接插手了企業(ye) 的經營權，開發商想加大力度促銷跑貨也不行，政府行為(wei) 並不妥當。

　　上述房企負責人表示，房企大幅度降價(jia) ，一定有其深層次考量，不到迫切階段，哪個(ge) 房企也不會(hui) 大幅度降價(jia) ，降低利潤。因此，政府應減少對此方麵的幹預，使房企資金能自由周轉，以免造成更大的不可控風險。（記者梁倩高偉(wei) 王政劉宏宇）

　　網友點評限降令：救市豈能亂(luan) 出招

　　據媒體(ti) 報道，杭州市政府近期出台規定，如果商品房實際成交價(jia) 低於(yu) 備案價(jia) 超過15%，將通過技術手段限製網簽。而在東(dong) 莞，日前出現了開發商降價(jia) 超過15%，導致購房者無法網簽的案例。

　　盡管有地方政府表示，價(jia) 格備案管理目的是規範商品房銷售行為(wei) ，維護市場秩序。但多數網友對地方政府出台的“限降令”表示不解，認為(wei) 地方政府急於(yu) 救市，“限降令”幹擾了市場正常的供求關(guan) 係和價(jia) 格形成機製，不利於(yu) 房地產(chan) 市場健康發展，建議減少行政幹預，健全市場調控機製。

　　怎一個(ge) “限”字了得

　　網民認為(wei) ，無論是限購限貸，還是限漲限降，都應該隻是政府的臨(lin) 時幹預措施，市場經濟情況下，不能遇到任何問題都一限了之。

　　網民“孫天宏”認為(wei) ，降價(jia) 備案製度顯得非常荒唐，在樓市一個(ge) 勁兒(er) 瘋漲的時候，沒有看到什麽(me) “限漲令”。現在好不容易在市場調節下，房價(jia) 有所鬆動，政府就急了，亂(luan) 出昏招。

　　網民“仲裁員火中蓮”認為(wei) ，無論是“限購令”和“限貸令”，還是“限漲令”和“限降令”，都隻是政府對於(yu) 市場出現“極端情況(暴漲暴跌)”的臨(lin) 時性管製措施。市場正常時要少用，最好不用。

　　網民“芷苑孺子”則表示自己的不解：“一會(hui) 兒(er) ‘限購令’，一會(hui) 兒(er) ‘限降令’。政府在房地產(chan) 經濟究竟是什麽(me) 地位？扮演怎樣的角色？占有多大的利益？”

　　網民“潘石屹”直言：“反對在市場中任何形式的限購，無論是限漲還是限跌。這些行為(wei) 都是在破壞市場。”

　　擾亂(luan) 市場節奏

　　在網民“黔川沐雨”看來，價(jia) 格管製雖然短期可以起到平穩價(jia) 格作用，但無法從(cong) 根本上改變供求關(guan) 係，隻能使價(jia) 格動態平衡過程延長。如果被市場解讀為(wei) 相反信號，甚至可能使市場情況變得更糟。如同“限漲令”促進了恐慌性住房需求一樣，房價(jia) “限降令”，則會(hui) 進一步加大購房者的觀望氣氛，並促使開發商加大促銷力度。

　　網民“中國之聲”表示，樓市清淡，消費者觀望，開發商降價(jia) 走量，本是無形之手自我調整。有形之手若不甘寂寞，市場博弈將前功盡棄。商品房的合理價(jia) 格，應當由市場起決(jue) 定性作用，而不是市長。

　　網民“劉杉”認為(wei) ，在限價(jia) 令背後，政府目的有三。其一，穩定房價(jia) ，從(cong) 而穩定住房需求，進而保證稅收；其二，穩定房價(jia) ，確保地價(jia) ，在保障土地財政同時，避免地方債(zhai) 違約；其三，通過改變市場預期來促進開發投資，從(cong) 而實現GDP增長目標。

　　網民“尹香武”擔心，以前各地實施限漲令、現在又搞限降令——就是開盤價(jia) 必須經政府審批，尋租機會(hui) 就來了。

　　健全市場調控機製

　　網民“劉杉”擔心，由政府“限降令”導致的悲劇是，政府與(yu) 開發商一同陷入“囚徒困境”，他們(men) 無法保持集體(ti) 理性，各方都追求利益最大化，最終促使開發商拚命降價(jia) ，政府經濟目的也化為(wei) 泡影。

　　網民“劉光宇”稱，全國統一的、完全由政府主導的調控的確走到了盡頭，回歸市場、回歸理性將在未來主導房地產(chan) 市場。保障房為(wei) 中低收入者提供了住房保障，同時，讓中產(chan) 階級能買(mai) 得起商品房，這才是一個(ge) 正常的房地產(chan) 市場。

　　網民“儀(yi) 征大俠(xia) ”呼籲：減少行政幹預，健全市場調控機製。網民“浩瀚lu”認為(wei) ，行政幹預房價(jia) 隻能飲鴆止渴，之前的調控可以看出，隻要需求依舊旺盛，資金充沛，光靠政策打壓成效不大，而市場自發調節的結果是，即便央行約談、救市，不賺錢的業(ye) 務依舊無法提起銀行的興(xing) 趣，從(cong) 根本上還是看不見的手在起作用。（記者趙東(dong) 東(dong) 整理）