昨日上午，一則有關(guan) 監管層“窗口指導”個(ge) 人住房貸款的消息，攪動了中國樓市敏感的神經。

　　隨後央行發布消息稱，人民銀行副行長劉士餘(yu) 在5月12日主持召開了住房金融服務專(zhuan) 題座談會(hui) ，從(cong) 合理配置信貸資源、科學合理定價(jia) 、提高服務效率、有效防範信貸風險、建立信息溝通機製五大方麵要求銀行進一步改善住房金融服務工作。

　　一位與(yu) 會(hui) 的股份行副行長告訴《第一財經日報》，央行召開此次會(hui) 議的主要內(nei) 容，是針對個(ge) 人住房貸款排隊、銀行惜貸等情況的出現，希望銀行加強對個(ge) 人住房貸款的服務，對已經批準的個(ge) 人住房貸款提高放款效率。會(hui) 議並沒有提及加大投放力度等具體(ti) 的政策。

　　據上述副行長介紹，當天與(yu) 會(hui) 的銀行包括五大行，主要的股份製銀行如招行、民生、華夏、光大等銀行，還有郵儲(chu) 銀行。央行則稱，共有15家銀行的負責人與(yu) 會(hui) 。

　　盡管監管層的動作被一些市場人士視為(wei) “救市”，但接受本報采訪的一些業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，此舉(ju) 主要涉及民生等方麵考量，提法也不算新，不必過度聯想。

　　“劉行長講話的目的，我理解還是從(cong) ‘維穩’角度出發，當然會(hui) 對市場的心理有一定影響。但是並非對住房貸款有所放鬆，實質影響應該不會(hui) 太大。”有股份行管理層人士對本報表示。

　　點名優(you) 先滿足首套房貸

　　在當前的樓市敏感期，央行此次“窗口指導”激起輿論無限遐想，市場緊盯的還是會(hui) 否出現信貸放鬆的信號。

　　在信貸資源的配置上，央行在會(hui) 議上要求：“合理配置信貸資源，優(you) 先滿足居民家庭首次購買(mai) 自住普通商品住房的貸款需求。”

　　中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 表示，央行上述要求主要針對市場首次購買(mai) 自住商品房的需求，這一提法並非首次。在2012年年初，央行就曾明確提及滿足首次購房家庭的貸款需求。隨後中國房地產(chan) 市場再次出現量價(jia) 齊升。

　　針對央行要求銀行支持個(ge) 人購房貸款，多位接受本報采訪的業(ye) 內(nei) 人士均認為(wei) ，如果沒有銀根的實質性放鬆，此類窗口指導的效果可能會(hui) 比較有限。

　　“銀行各種考核指標壓力很大，並不會(hui) 因此出現實質性的轉向。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為(wei) ，如果存款準備金率下調，房貸自然會(hui) 鬆動，折扣也會(hui) 變大。還有分析人士認為(wei) ，與(yu) 其將此次監管層的動作與(yu) 市場行情聯係起來，不如關(guan) 注其對民生等領域的考量。

　　比如有開發商對本報表示，商業(ye) 銀行作為(wei) 市場主體(ti) ，逐利無可厚非。“但因為(wei) 首套房貸涉及民生問題，所以，我建議政府可以考慮用公共財政給首套購房者貼息，這在國外是有先例的。”

　　當前，銀行惜貸等情況在個(ge) 人住房貸款領域時有發生。融360房貸數據報告顯示，從(cong) 目前情況看，各大銀行不僅(jin) 提高利率，更已對房貸出現“戰略放棄”的態度，除國有銀行出於(yu) 社會(hui) 責任未減少房貸業(ye) 務外，其他銀行正在逐漸減少個(ge) 人房貸業(ye) 務，更多銀行駐點開始撤離售樓處。

　　一位國有大行房貸業(ye) 務人員對本報表示，目前中小銀行個(ge) 人住房貸款相對緊張一些，但是大行在量上會(hui) 有所保證。如果政策有要求，甚至可能會(hui) 對個(ge) 人住房貸款保證一定的規模，這一點大行可以做到。

　　“現在一些在中小銀行貸不到款的客戶，會(hui) 到我們(men) 這裏來做貸款，導致手裏積的項目比較多，現在貸個(ge) 人住房貸款可能要排隊。”上述國有大行房貸業(ye) 務人員稱，由此可見市場對個(ge) 人住房貸款的需求依然比較高。

　　要求合理定價(jia) 並及時放貸

　　近年來，伴隨著國家的房地產(chan) 調控政策，銀行個(ge) 人住房貸款也常出現排隊現象，亦有銀行因取消首套房貸利率優(you) 惠引發客戶不滿。上述股份行副行長告訴本報，這些現象也是央行召開此次會(hui) 議的主要指向。

　　劉士餘(yu) 就此表示，銀行在做個(ge) 人住房按揭貸款的時候，要科學合理定價(jia) ，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個(ge) 人住房貸款。

　　昨日媒體(ti) 報道的一份本次會(hui) 議的會(hui) 議紀要顯示，央行還要求銀行理解社會(hui) 底層人員的生存壓力，要有社會(hui) 責任，做到財務可持續發展就好，不要過分追求商業(ye) 可持續發展。

　　“銀行不願意多做個(ge) 人住房貸款還在於(yu) 按揭貸款收益太低，有的甚至不賺錢。”另有股份行風險部門人士對《第一財經日報》表達了銀行的尷尬。此前，央行要求對首套住房貸款利率可以實行85折優(you) 惠，但是由於(yu) 收益低加上信貸額度緊缺，銀行基本上取消了優(you) 惠，有的甚至還選擇了利率上浮。

　　例如4月份以來，上海地區優(you) 惠房貸利率幾乎絕跡。在融360調查的26家銀行中，隻有匯豐(feng) 銀行可以提供9折利率優(you) 惠，五大行首套房貸利率一律為(wei) 基準，以光大、浦發為(wei) 代表的部分商業(ye) 銀行由於(yu) 額度緊張，首套房貸款利率上調5%~10%不等，華夏銀行[0.24%資金研報]、上海銀行、寧波銀行[-0.98%資金研報]則暫停了首套房貸款業(ye) 務。

　　昨日，上海多家大型房產(chan) 中介在經過詳細調研後，均向本報反饋稱，上海的個(ge) 人房貸近期沒有任何鬆動的跡象，不少銀行甚至還在繼續收緊房貸。

　　“最優(you) 質的客戶也是維持基準利率，不少還要上浮5%~10%，沒有任何鬆動。”一家大型商業(ye) 銀行上海分行的信貸經理告訴本報，放款時間也沒有優(you) 化，“口頭上和客戶說放款時間在1個(ge) 月左右，實際上可能遙遙無期。”

　　張大偉(wei) 分析稱，銀行個(ge) 人住房貸款放款時間明顯拉長，影響客戶交易。目前北京等城市二手房交易放款時間平均在3個(ge) 月左右，相比往年拉長一個(ge) 月以上，導致很多交易停滯。同時銀行貸款額度緊張，4月1.23萬(wan) 億(yi) 元居民存款搬離銀行，銀行平均成本提高，導致不太可能給購房者優(you) 惠。

　　關(guan) 注“棄房”風險

　　房地產(chan) 風險是銀行近年來主要關(guan) 注的領域，在個(ge) 人住房貸款風險方麵，央行也要求關(guan) 注“棄房”風險。

　　“現在個(ge) 人住房貸款層麵出現‘棄房’的是個(ge) 別地區極個(ge) 別的案例，從(cong) 同行來看，也並沒有具體(ti) 說誰的‘棄房’風險很大。”上述股份行副行長對本報表示，一些“棄房”的案例體(ti) 現在當地一些企業(ye) 主或者炒房者在主業(ye) 經營不好的時候，會(hui) 放棄投資房地產(chan) 。但是這還不能夠上升到區域風險。

　　2013年，溫州市銀監分局就對當地“棄房”現象做過相關(guan) 統計。截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例有595例，其中按揭貸款不良餘(yu) 額為(wei) 41277萬(wan) 元，出現“棄房”的為(wei) 15例；因經營困難無法償(chang) 還貸款，而對抵押房產(chan) “棄房”的有580戶。

　　張大偉(wei) 表示，房地產(chan) 貸款的風險在增加，特別是溫州等房價(jia) 下調較大的城市，已經出現了局部斷供的現象。這一現象的存在導致銀行不太可能在不大規模放水的情況下增加房貸額度。

　　在風險防控方麵，根據央行披露的信息，上述會(hui) 議要求銀行有效防範信貸風險，嚴(yan) 格執行個(ge) 人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風險的監測分析。

　　“總體(ti) 而言，對房地產(chan) 的風險還是趨於(yu) 謹慎。我們(men) 現在發放個(ge) 人住房貸款也會(hui) 優(you) 先選擇一些比較知名的大房企的樓盤，而一些中小開發商的樓盤，我們(men) 會(hui) 比較謹慎。”上述國有大行房貸業(ye) 務人員告訴本報。

　　在上述會(hui) 議中，央行並未提及房地產(chan) 開發貸。前述股份行風險管理人士就此表示，對於(yu) 開發貸，銀行可能會(hui) 總體(ti) 收緊保持謹慎，嚴(yan) 格按照“名單製”來管理。

　　“銀根持續緊縮已經嚴(yan) 重影響了我們(men) 的項目銷售。”有開發商告訴本報，“3月份以來，公司旗下項目的銷售就碰到了很大的困難，4、5月份更是每況愈下。我們(men) 也希望銀行能夠支持剛需購房。”

　　華遠地產(chan) 董事長任誌強日前更是公開表示：“如果樓市有拐點，那也是被銀行‘打拐了’。”