近日，樓市持續走低的成交量不斷刺激著地方政府救市的衝(chong) 動，各地頻繁出台的扶持措施似乎並未能改變樓市低迷的態勢。若市場長期低迷，各地或麵臨(lin) 土地財政失靈後的考驗。

　　接受中國經濟時報記者采訪的專(zhuan) 家建議，應加快推進財稅體(ti) 製改革，以減少地方對土地財政的依賴。

　　地方救市在蔓延

　　剛剛過去的五一小長假，國內(nei) 主要城市的成交量創下近四年來的曆史低位，新建住宅成交量與(yu) 2011年、2012年及2013年同期相比分別下降19％、36％、47％。

　　早在今年年初，以杭州和長沙為(wei) 代表的二三線城市便傳(chuan) 出降價(jia) 之聲，而今，這波降價(jia) 大潮正在向北京、上海、廣州和深圳等一線城市蔓延。一線城市的成交量普遍出現疲軟態勢，進而導致部分區域成交價(jia) 小幅下探。

　　有市場分析人士對中國經濟時報記者表示，除了受當前整體(ti) 市場低迷、樓市觀望氣氛較濃的影響，還有其他因素對一線城市的樓市產(chan) 生了潛在影響，比如，北京出台的自住房政策、深圳出台的讓部分小產(chan) 權房有條件轉正。

　　與(yu) 此同時，不少地方收緊銀行信貸，進一步強化了購房人的猶豫情緒，房地產(chan) 企業(ye) 麵臨(lin) 一定的資金壓力，再加上對後市判斷不明確，多數企業(ye) 在拿地時變得越發謹慎，已影響到地方政府的土地出讓金收入，坐不住的地方政府相繼出台救市措施。

　　5月中旬，安徽銅陵發布《銅陵市人民政府關(guan) 於(yu) 促進房地產(chan) 市場持續健康發展的意見》（以下簡稱《意見》），表示要以最大限度惠及市民。這意味著，加上之前的南寧、濱海、杭州蕭山、無錫四個(ge) 城市，2014年正式宣布救市的城市已增至五個(ge) ，此外還有長沙、福建傳(chuan) 出救市消息並未獲得地方政府證實。

　　中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 對本報記者表示，南寧成為(wei) 首個(ge) 官方正式發文放鬆限購政策的城市後，對全國其他城市政策微調跟進將起到示範作用，各地蠢蠢欲動的托市之舉(ju) 呈現由點到麵的擴散之勢。

　　地方政府對土地出讓金的依賴由來已久。中央財經大學財經研究院院長王雍君在接受中國經濟時報記者采訪時說，現行分稅製的總體(ti) 架構是收入集權和支出分權，地方政府沒有稅收立法權，也沒有自己的主體(ti) 稅種。以專(zhuan) 項轉移為(wei) 核心的支出管製，也使地方政府難以獲得充足的可支配收入來源。在這種情況下，地方政府對土地財政形成了很高的依賴，特別是在經濟增長趨緩的時候，地方政府對土地出讓金的依賴程度更高。

　　2013年，國土資源統計數據顯示，當年全國土地出讓收入總金額達4．1萬(wan) 億(yi) 元，刷新曆史高位。進入2014年後，樓市成交低迷率先影響到二三線城市的土地出讓金。不少城市紛紛放鬆對樓市的調控。銅陵成為(wei) 近期首個(ge) 以政府官方發文的形式救市的城市，或掀起新一輪地方救樓市的高潮，中央政府是否會(hui) 像兩(liang) 年前樓市低迷時叫停各地出台的救市措施成為(wei) 市場關(guan) 注的焦點。

　　王雍君認為(wei) ，在政府承諾的重大改革措施沒有及時推出前，收緊調控政策很可能加劇地方財政困難。考慮到地方政府是公共財政支出的主體(ti) ，增強地方政府可支配財力的改革勢在必行。這些改革有助於(yu) 減少地方政府對土地財政的依賴。

　　加快財稅體(ti) 製改革

　　盡管各地急於(yu) 出手救市，但在現有樓市庫存居高不下，銀行信貸吃緊的市場環境下，救市未必能對樓市起到強心劑的作用。

　　中投顧問房地產(chan) 行業(ye) 研究員殷旭飛對本報記者表示，限購政策悄然在不少城市鬆綁，但是銀行信貸吃緊才是製約購買(mai) 力的關(guan) 鍵因素。政府采取多種方式救市可以起到一定的緩解作用，但是難以抵消房價(jia) 虛高、庫存高企的事實。（下轉7版）

　　銅陵發布的《意見》從(cong) 契稅補貼，到公積金貸款首付比例下調等方麵配套製定一係列房市利好政策，被認為(wei) 是近期救市力度最大的城市。不僅(jin) 放鬆購房限製、給予購房者補貼，而且采取商品房預售資金轉為(wei) 定期保證金等靈活監管方式外，適度增加預售監管資金撥付節點，提高撥付比例的方式來支持開發商，減輕企業(ye) 資金壓力。

　　張大偉(wei) 預期後續市場跟隨南寧、銅陵出台救市政策的地方政府將會(hui) 明顯增加。但因為(wei) 限購政策本身在二三線相對比較鬆的戶籍政策下，對市場影響有限。

　　中央政府對地方嚴(yan) 格執行“分類調控”的措施，一線城市的調控政策或將維持不變。不久前，北京、上海官方均表示樓市調控政策不放鬆，深圳對違反限購令行為(wei) 開展嚴(yan) 厲打擊。個(ge) 別二線城市也出台收緊的調控政策，比如，本周成都市將購房落戶的門檻從(cong) 70平方米提高到90平方米，另一個(ge) 條件繳納社保滿一年維持不變。

　　張大偉(wei) 認為(wei) ，成都收緊調控政策雖然目的不明確，但從(cong) 未來市場發展看，全國各地的調控政策將分化，放鬆是主流，但也不排除部分收緊的可能性，其中收緊政策的城市可能價(jia) 格會(hui) 加速調整，反而調整的周期可能會(hui) 縮短。

　　王雍君指出，最近幾年，中央對樓市實施相對穩定的調控政策，各地在執行過程中可能會(hui) 有微調，但不會(hui) 有根本性的改變，“要改變地方政府對土地財政的過度依賴，現行財稅體(ti) 製進行重大調整和改革，包括設立地方主體(ti) 稅種（零售消費稅和房地產(chan) 稅都是較好的選擇）、合並和壓縮專(zhuan) 項轉移支付、取消重點支出的掛鉤機製以及賦予地方政府較為(wei) 寬鬆的舉(ju) 債(zhai) 權等。如果這些措施不到位，地方政府對土地財政的依賴將很難改變。”

　　張大偉(wei) 預測，最可能後續放鬆調控的城市主要特征：庫存消化周期超過一年的城市、第一季度成交麵積大幅下滑的城市、購地銷售比過高的城市、今年第一季度土地出讓金過低的城市、有實質性降價(jia) 樓盤的城市、人口淨流出城市、有兩(liang) 個(ge) 以上新區城市、市長上任不超過兩(liang) 年的城市。

　　王雍君建議加強地方政府的可支配財力為(wei) 主要方向的改革，具體(ti) 包括減少和合並上級對下級的專(zhuan) 項轉移支付，擴大一般性轉移支付過渡；逐漸取消重點支出的掛鉤機製，比如，教育經費與(yu) GDP掛鉤；盡快實現部門專(zhuan) 款的財政部門籠統管理，改變碎片化的管理模式；按照公平、公開和公正的原則，改革中央對地方的一般性轉移支付，采用公式化分配，減少地方政府繼續“跑部前進”；改革收入劃分體(ti) 製，為(wei) 地方政府建立主體(ti) 稅種。

　　王雍君強調，土地財政的本質是政府以銷售土地使用權的方式融資，屬於(yu) 特定時期的產(chan) 物，從(cong) 中長期看具有過渡性質。當以不動產(chan) 為(wei) 核心的財產(chan) 稅體(ti) 係形成後，土地財政的曆史使命將會(hui) 逐步終結。