日前，被認為(wei) 是今後一個(ge) 時期指導全國城鎮化健康發展的宏觀性、戰略性、基礎性的規劃，也是中央頒布實施的第一個(ge) 城鎮化規劃—《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》正式落地，規劃明確指出，2020年進城落戶農(nong) 民將完全納入城鎮住房保障體(ti) 係。與(yu) 此同時，以戶籍為(wei) 突破口，從(cong) 戶籍、醫療、社保、住房等多方麵明晰了農(nong) 民進城權益與(yu) 發展路徑。

　　對此，業(ye) 內(nei) 人士指出，城鎮化過程中由於(yu) 人口轉移將帶來大量住房需求，假設人均住房麵積為(wei) 30平方米，那麽(me) 人口轉移將帶來住房需求量30億(yi) 平方米。因此，房地產(chan) 行業(ye) 將成為(wei) 人口城鎮化的最終載體(ti) 和最直接受益者。但是，城鎮化是“雙刃劍”，應謹防過度利用“土地紅利”，謹防“城鎮化”變成“房地產(chan) 化”，避免過高地價(jia) 推高房價(jia) 。

　　“人的城鎮化”目標確定

　　《規劃》明確指出，到2020年，城鎮化水平和質量穩步提升，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，戶籍人口城鎮化率與(yu) 常住人口城鎮化率差距縮小2個(ge) 百分點左右，努力實現一億(yi) 左右農(nong) 業(ye) 轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。

　　CRIC研究中心認為(wei) ，城鎮化的過程是農(nong) 村人口向中小城鎮轉移、中小城鎮人口向城市轉移、各城市人口向核心城市轉移的過程，這些新增的城市人口將給房地產(chan) 市場帶來源源不斷的各層次住房需求。

　　對此，住建部副部長齊驥表示，“逐步實現基本公共服務常住人口全覆蓋。”即在符合落戶城市住房保障條件的農(nong) 民家庭全部納入到住房保障範圍的前提下，要逐步實現基本公共服務常住人口全覆蓋，這意味著，戶籍不再是硬性標準，而是沒有得到戶籍的常住人口也要進行住房保障。

　　新型城鎮化將成為(wei) 未來房地產(chan) 市場容量增長的持續動力。據CRIC測算，2010年第六次全國人口普查數據，全國居住在城鎮的人口為(wei) 66557萬(wan) 人，占總人口的49.68%，同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮人口增加了2億(yi) 餘(yu) 人，鄉(xiang) 村人口減少1.3億(yi) 餘(yu) 人，城鎮人口比重上升13.46個(ge) 百分點。過去十年是我國人口從(cong) 農(nong) 村向城市轉移速度最快的10年，這部分人口的住房需求是個(ge) 龐大的數字，假設人均住房麵積為(wei) 30平方米，那麽(me) 2億(yi) 人口的住房需求量將達到60億(yi) 平方米。

　　這意味著，若按照規劃，2020年進城落戶農(nong) 民將完全納入城鎮住房保障體(ti) 係。那麽(me) ，一億(yi) 落戶人群，住房需求將達30億(yi) 平方米。但若按照剩餘(yu) 兩(liang) 億(yi) 人先享受公共服務，將遠遠超出過去10年60億(yi) 平方米的住房需求量。

　　《規劃》透露城鎮住房製度思路

　　值得注意的是，《規劃》雖然是中央對未來新型城鎮化的全麵部署，但透露出我國未來住房製度思路。

　　《規劃》指出，建立市場配置和政府保障相結合的住房製度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價(jia) 與(yu) 消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求。

　　住房供應體(ti) 係方麵，《規劃》確定，構建以政府為(wei) 主提供基本保障、以市場為(wei) 主滿足多層次需求的住房供應體(ti) 係。對城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售並舉(ju) 、以租為(wei) 主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。穩定增加商品住房供應，大力發展二手房市場和住房租賃市場，推進住房供應主體(ti) 多元化，滿足市場多樣化住房需求。

　　保障性住房製度方麵，建立各級財政保障性住房穩定投入機製，擴大保障性住房有效供給。完善租賃補貼製度，推進廉租住房、公共租賃住房並軌運行。製定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴(yan) 格準入和退出製度，提高保障性住房物業(ye) 管理、服務水平和運營效率。

　　此外，《規劃》還明確健全房地產(chan) 市場調控長效機製。調整完善住房、土地、財稅、金融等方麵政策，共同構建房地產(chan) 市場調控長效機製。各城市要編製城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機製，保障性住房用地應保盡保，優(you) 先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yan) 格控製大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑製投機投資需求。建立以土地為(wei) 基礎的不動產(chan) 統一登記製度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享。

　　21世紀不動產(chan) 集團市場發展中心總監桑豫峰認為(wei) ，這是近10年來中央對我國城鎮住房製度表述最完整的一次。

　　齊驥表示，城鎮住房製度，是市場配置資源和政府保障相結合，以市場為(wei) 主，來推動形成總量基本平衡。“第一個(ge) 總量基本平衡，是指供求關(guan) 係平衡；第二個(ge) 是結構基本合理，商品房、保障房供應結構合理；第三是房價(jia) 與(yu) 消費能力相適應。”

　　《規劃》表示，采取廉租住房、公共租賃住房、租賃補貼等多種方式改善農(nong) 民工居住條件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓勵社會(hui) 資本參與(yu) 建設。農(nong) 民工集中的開發區和產(chan) 業(ye) 園區可以建設單元型或宿舍型公共租賃住房，農(nong) 民工數量較多的企業(ye) 可以在符合規定標準的用地範圍內(nei) 建設農(nong) 民工集體(ti) 宿舍。審慎探索由集體(ti) 經濟組織利用農(nong) 村集體(ti) 建設用地建設公共租賃住房。把進城落戶農(nong) 民完全納入城鎮住房保障體(ti) 係。

　　城鎮化是一把“雙刃劍”

　　值得注意的是，有人認為(wei) ，城鎮化或將帶動房地產(chan) 發展另一個(ge) “黃金十年”，被外界疑慮是否城鎮化會(hui) 再次被“房地產(chan) 化”。對此，全國人大財經委員會(hui) 副主任辜勝阻表示“城鎮化是一把"雙刃劍"，用得好是黃金機遇，做得不好也可能產(chan) 生災難性後果。”

　　的確，近年來，我國城鎮化步伐迅速加快，但我們(men) 不難發現其中問題所在。一方麵，我國常住人口城鎮化率為(wei) 53.7%，戶籍人口城鎮化率卻僅(jin) 有36%，有2.34億(yi) 農(nong) 民工及其隨遷家屬被統計為(wei) 城鎮人口卻未納入城鎮戶口。另一方麵“土地城鎮化”快於(yu) 人口城鎮化，建設用地粗放低效。

　　《規劃》就明確指出，一些城市“攤大餅”式擴張，過分追求寬馬路、大廣場，新城新區、開發區和工業(ye) 園區占地過大，建成區人口密度偏低。1996—2012年，全國建設用地年均增加724萬(wan) 畝(mu) ，其中城鎮建設用地年均增加357萬(wan) 畝(mu) ；2010—2012年，全國建設用地年均增加953萬(wan) 畝(mu) ，其中城鎮建設用地年均增加515萬(wan) 畝(mu) 。2000—2011年，城鎮建成區麵積增長76.4%，遠高於(yu) 城鎮人口50.5%的增長速度；農(nong) 村人口減少1.33億(yi) 人，農(nong) 村居民點用地卻增加了3045萬(wan) 畝(mu) 。一些地方過度依賴土地出讓收入和土地抵押融資推進城鎮建設，加劇了土地粗放利用，浪費了大量耕地資源，威脅到國家糧食安全和生態安全，也加大了地方政府性債(zhai) 務等財政金融風險。

　　辜勝阻表示，完善城鎮化體(ti) 製機製需防範城鎮化過程中的多種偏向，要防範五大誤區。第一，城鎮化不是越快越好，防範城鎮化“拉美式陷阱”，避免脫離產(chan) 業(ye) 基礎的“過度城鎮化”；第二，城鎮化不等於(yu) 消滅村莊。過去十年我國自然村的數量從(cong) 360萬(wan) 減少到270萬(wan) ，10年內(nei) ，90萬(wan) 個(ge) 村子消失了，相當於(yu) 每天有將近30個(ge) 自然村消失；第三，城鎮化不等於(yu) 造城運動。一味的“造城運動”光有表麵上、物質上的高樓林立，不能從(cong) 根本上提高老百姓的幸福感，不能解決(jue) 真正的民生問題，也不利於(yu) 新型城鎮化的健康發展；第四，防過度利用“土地紅利”，謹防“城鎮化”變成“房地產(chan) 化”，避免過高地價(jia) 推高房價(jia) 。城鎮化會(hui) 為(wei) 房地產(chan) 帶來商機，但是如果我們(men) 的城鎮化完全建立在房地產(chan) 支撐基礎上，就可能會(hui) 導致空城、鬼城。第五，防範特大都市的“大城市病”，避免特大城市人口過度膨脹。