今年春節後，房地產(chan) 項目降價(jia) 現象似有愈演愈烈之勢。肇始於(yu) 杭州、南京房地產(chan) 項目降價(jia) 的嚐試，正向更多熱點城市蔓延，廣州、北京等一線城市也未能幸免。在實質性調控政策未有出台背景下，房地產(chan) 項目降價(jia) 的蔓延體(ti) 現了市場的自發調整。不過，市場對房價(jia) 信號的解讀，恐怕還不夠深入，對風險的認識還不夠深刻。

　　在供需關(guan) 係的邏輯鏈條中，價(jia) 格信號處於(yu) 末端。在房地產(chan) 項目出現大規模降價(jia) 前，市場往往已先後出現投資過熱、供應過剩、銷售遲緩現象。盡管價(jia) 格信號可反過來指導投資行為(wei) ，但相比其他行業(ye) ，房地產(chan) 業(ye) 開發周期較長，對價(jia) 格信號的反應相對遲鈍。一旦發生普遍的降價(jia) 現象，通常意味著區域內(nei) 房屋供應已出現階段性過剩。

　　在這種情況下，如市場供應進一步增加或需求大幅縮減，房地產(chan) 項目降價(jia) 現象可能觸發另一個(ge) 邏輯鏈條的啟動：房價(jia) 下降——房企資金鏈吃緊——樓市崩盤——金融機構出現壞賬——地方經濟受到拖累。與(yu) 供需關(guan) 係的邏輯鏈條相比，在這種類似“多米諾骨牌效應”的作用下，房價(jia) 下降引發的後果往往難以逆轉。

　　今年兩(liang) 會(hui) 期間，全國政協委員、住建部副部長仇保興(xing) 表示：“房價(jia) 分化現象將來會(hui) 越來越嚴(yan) 重，但10年內(nei) 中國房地產(chan) 不可能出現大的危機，因為(wei) 還要解決(jue) ‘三個(ge) 1億(yi) 人’的問題：促進約1億(yi) 農(nong) 業(ye) 轉移人口落戶城鎮，改造約1億(yi) 人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億(yi) 人在中西部地區就近城鎮化。”雖然仇保興(xing) 的發言提振了市場信心，但對區域性很強的房地產(chan) 業(ye) 來說，還不能說真地吃下了“定心丸”。

　　那麽(me) ，如何看待當前的房地產(chan) 項目降價(jia) 現象呢？一方麵，一些三四線城市已出現房屋供應過剩現象，甚至房價(jia) 下跌。由於(yu) 這些城市體(ti) 量較小，房價(jia) 變動沒有納入到官方統計中，隻能通過媒體(ti) 報道和民間機構進行披露。但是，更大的風險可能正在醞釀。

　　另一方麵，部分一二線城市房價(jia) 出現下調跡象，雖有促銷考慮，也說明房價(jia) 已背離市場購買(mai) 力的真實狀態。一二線城市無疑聚集了大量市場需求，但當房價(jia) 超出合理區間時，真正有效的需求就會(hui) 減少，迫使價(jia) 格回歸。對這部分城市而言，如不能解決(jue) 供應緊張、地價(jia) 高企問題，更多的房地產(chan) 項目降價(jia) 現象就會(hui) 發生，可能引發係統性風險。

　　的確，在城鎮化進程方興(xing) 未艾背景下，提及“崩盤”似乎不合時宜。不過，在時間更早、動力更足的城市化初級階段，海南、溫州、鄂爾多斯均發生過樓市崩盤事件。盡管這些案例背後的種種因素錯綜複雜，但是，這些地方當年房地產(chan) 市場的表現卻與(yu) 當前一些三四線城市有著驚人的相似：投資狂熱、需求乏力。

　　多年來，房地產(chan) 市場習(xi) 慣於(yu) 被稱做“政策市”，意思是說，除政策調控頻繁外，還包括有關(guan) 部門多次在市場低迷時出手救市。多數市場參與(yu) 者似乎習(xi) 慣了房價(jia) 隻漲不跌的邏輯，強化了房地產(chan) 投資屬性。

　　值得注意的是，無論是十八屆三中全會(hui) 審議通過的《中共中央關(guan) 於(yu) 全麵深化改革若幹重大問題的決(jue) 定》，還是今年的政府工作報告，都未提出實質性的房地產(chan) 調控措施，而是進一步強化市場主導的調控思路。這意味著，市場邏輯將更多地發揮作用，房價(jia) 漲跌將成為(wei) 常態，再次出現部分地區樓市崩盤的情況未必如想象中那般遙遠。